四平市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准(全文)
四平市人民政府办公室
关于印发四平市国有土地上房屋
征收与补偿实施办法的通知
铁东区、铁西区人民政府，红嘴经济技术开发区、四平经济开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
《四平市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经市政府七届20次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真按照执行。
四平市人民政府办公室
4月24日
四平市国有土地上房屋征收与补偿实施办法
第一章总则
第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《吉林省人民政府办公厅关于贯彻<国有土地上房屋征收与补偿条例>的指导意见》（吉政办发〔2011〕8号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条市、区政府负责市区城市规划区内国有土地上房屋征收与补偿工作。
受市政府委托，各开发区管理委员会组织实施开发区区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作，委托范围、事项由市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）确定，报市政府批准后施行。
铁东区政府和铁西区政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市住建局为本级政府确定的房屋征收部门（以下简称市房屋征收部门），负责市区城市规划区内国有土地上的房屋征收与补偿的协调、监督、指导工作。
市房屋征收部门设立的四平市房屋征收经办中心，受市房屋征收部门委托，承担国有土地上房屋征收与补偿，协助房屋征收部门开展房屋征收方案的拟定，被征收房屋情况的调查登记、房屋征收补偿事宜的协商、房屋征收补偿档案的建立和管理。
铁东区、铁西区政府确定的房屋征收部门（以下简称区房屋征收部门）及房屋征收实施单位，负责组织实施本行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。
市发改、财政、民政、国土资源、住建、规划、监察、审计、公安、工商、价监、金融、税务、公证等部门，按照本实施办法的规定和本级政府确定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
第五条区房屋征收实施单位因工作需要，可以聘用房屋征收补偿工作人员，在区房屋征收实施单位组织管理下从事房屋征收与补偿实施工作。
区房屋征收部门对区房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条市政府应当加强对区政府房屋征收与补偿工作的监督。
市、区房屋征收部门应当会同同级财政、国土资源、发改等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
第七条任何组织和个人对违反本实施办法规定的行为，都有权向有关政府、房屋征收部门和其他有关部门投诉举报。有关政府、房屋征收部门和其他有关部门对投诉举报事项应当及时进行核查、处理，作出答复。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或单位及其工作人员的监察。
第二章征收决定
第八条房屋征收与补偿实行市、区政府决定制度。
各开发区的房屋征收，由市政府作出征收决定。
铁东区、铁西区政府区域内国有土地上房屋征收，由所在区政府作出决定。
作出房屋征收决定应当具备下列条件：
（一）市、区政府对拟征收房屋的各项建设活动召开合法性审查会议，确认符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条规定并形成审查结论；
（二）市发改部门确认确需征收房屋的各项建设活动符合市国民经济和社会发展规划，确认保障性安居工程建设、旧城区改建项目已列入市国民经济和社会发展年度计划并经过科学论证；
（三）市规划部门确认确需征收房屋的各项建设活动符合市城市总体规划、专项规划并经过科学论证；
（四）市国土资源部门确认确需征收房屋的各项建设活动的土地用途符合市土地利用总体规划并经过科学论证；
（五）市、区财政部门或专户存储银行出具确需征收范围内房屋征收补偿费用及时足额存储到位的证明；
（六）市、区房屋征收部门负责对确需征收的项目进行社会稳定风险评估并形成社会稳定风险评估报告；
（七）依照法定程序制定房屋征收补偿方案；
（八）市、区政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并形成论证结论。
第九条保障性安居工程建设、旧城区改建，未列入市国民经济和社会发展年度计划的，由市发改部门提请市人大常委会补充审议后列入年度计划。
第十条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。
市、区房屋征收部门应当按职责分工将前款所列事项书面通知市国土资源、规划、住建、工商、金融、公安、税务、民政等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第十一条市规划部门应当依法加强对建设活动的监督管理，违反城乡规划进行建设的违章建筑由市规划部门依照《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定处理。
市规划部门应当组织完成对征收范围内未登记房屋、无合法产权证照房屋的产权人、建设年限、用途等认定工作。
第十二条市、区政府召开征收项目合法性审查会议后，房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；被征收人不配合的，市、区政府应当组织被征收房屋所在的街道、社区及其他相关部门对其被征收房屋进行调查登记，并由街道、社区予以见证。
调查登记和认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十三条市、区房屋征收部门应当根据登记和认定结果，拟定征收补偿方案，报市、区政府。
区房屋征收部门拟定的征收补偿方案，应当事先征得市房屋征收部门同意。
第十四条市、区政府作出房屋征收决定前，应当履行下列程序：
（一）组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日；
（二）公布房屋征收补偿方案征求公众意见时，应当向房地产评估机构发布邀请参与房屋征收评估的报名公告，房地产评估机构应当自公告之日起15日内，以书面形式向发布公告的政府所属房屋征收部门报名；
（三）及时公布征求意见情况和根据公众意见修改房屋征收补偿方案情况；
（四）因旧城区改建需要征收房屋，征收范围内超过50%的被征收人认为房屋征收补偿方案不符合本实施办法规定的，市、区政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案；
（五）市、区政府作出房屋征收决定前，按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及一个独立征收地块被征收人1000户以上的，或者社会稳定风险评估结果为高、中风险的，应当经市、区政府常务会议讨论决定；
（六）市、区财政部门应当将房屋征收补偿费用及时存入征收专户，专款专用，不得挤占挪用。
第十五条市、区政府作出房屋征收决定后，应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、区政府及其房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十六条市、区政府公告征收决定时，市、区房屋征收部门应同时以公告等形式，在市、区政府或市、区征收部门公开网站上及房屋征收范围内，公布参与报名且符合本实施办法规定的评估机构名单及其基本情况，同时告知被征收人应当在房屋征收部门公布报名参与评估机构名单之日起5日内，通过协商一致的方式选定评估机构，并将选定结果书面告知市、区房屋征收部门；被征收人在5日内没有进行协商，或虽经协商未达成一致的，由市、区房屋征收部门根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等相关法规、规章规定，组织选定并公布评估机构。
第十七条被征收人对市、区政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三章补偿
第十八条市、区政府对被征收人给予的房屋征收补偿包括：
（一）被征收房屋及附属物价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第十九条房屋征收决定公告发布前，被征收人持有民政部门核发的享受城市居民最低保障金领取证、具有四平市正式独立户口、符合住房最低保障条件、未享受过最低保障优惠政策、在规定的搬迁期限内达成协议并搬迁的，予以优先住房保障，具体标准按四平市住房保障相关政策执行。
第二十条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估结果有异议的，可向作出评估报告的房地产价格评估机构申请复核。对复核结果有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
本市有关国有土地上房屋征收评估的一切活动，按照国家和省的有关规定执行。
第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋。
第二十二条住宅房屋的被征收人选择货币补偿的，按房屋征收决定公告之日被征收房屋合法产权面积类似房地产市场评估价补偿，另加20％奖励。
第二十三条住宅房屋的被征收人选择产权调换的，产权调换住宅房屋的最小基本户型为40平方米，其他户型以各征收地块房屋征收补偿方案所确定的为准。增加面积的结算方法按下列规定执行：
（一）被征收房屋面积（含无合法产权证照房屋折算后面积）不足就近靠近户型面积的，就近靠近户型增加面积部分按建安成本价格结算。
（二）在应就近靠近户型增加面积部分之外，再增加面积部分，按征收决定公告之日产权调换房屋的新建商品房价格结算。
第二十四条征收具有合法产权证照（含具有国有土地使用证）的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按照“征一还一点二”进行补偿，不找差价，产权归被征收人所有。
第二十五条征收无合法产权证照并具有居住功能的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按下列规定执行：
（一）经市规划部门认定，属1984年前（含1984年）建造的住宅房屋，按照“征一还一点二”进行补偿，不找差价，产权归被征收人所有；
（二）经市规划部门认定，属1984年后2001年前（含2001年）建造的住宅房屋，按建筑面积每平方米0.54比例系数折算面积，折算出的面积按照“征一还一点二”进行补偿，不找差价，产权归被征收人所有；
（三）经市规划部门认定，属2001年后2007年前（含2007年）建造的住宅房屋，按建筑面积每平方米0.46比例系数折算面积，折算出的面积按照“征一还一点二”进行补偿，不找差价，产权归被征收人所有；
（四）征收自建公助房屋经市规划部门认定为2001年前建造的，应由出资单位出具产权放弃证明，加盖公章，法定代表人签字，并出具台账，由征收实施单位查证确认，按照“征一还一点二”进行补偿，不找差价，产权归被征收人所有；如不能出具前述规定手续，可以由行政主管部门加盖公章予以证明后，由征收实施单位查证确认，按照“征一还一点二”进行补偿，不找差价，产权归被征收人所有。
第二十六条被认定为2007年后（不含2007年）建造的无合法产权证照房屋，一律不予补偿，由被征收人无条件自行拆除。被征收人不自行拆除的，由市、区政府责成有关部门依法拆除。
第二十七条征收属于公有住宅房屋被征收人选择产权调换的，按照房改政策执行。
第二十八条具有多个户口共同居住一处房屋可以分户安置。要求分户安置的，总体只给予5平方米建安成本价格。
第二十九条房屋征收在产权调换遇有下列情况时按照本条规定执行：
（一）产权调换房屋面积多于补偿协议面积2.5平方米以内（含2.5平方米）的，属于就近靠近户型范围以内的，按建安成本价格结算；属于就近靠近户型范围以外的，按商品房价格结算。超过2.5平方米的，被征收人不支付任何费用，多出面积产权无偿归被征收人所有。
（二）产权调换房屋面积少于被征收房屋合法产权面积按商品房价格退款。属于原合法产权面积就近靠近户型面积按商品房价格减去建安成本价格结算，属于就近靠近户型以外范围的，不予退款。
（三）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市或区房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
（四）被征收人为下肢残疾或双目失明的，由房屋征收实施单位及相关部门核实证明，可照顾安置到5层以下低楼层。
第三十条征收住宅房屋，房屋征收部门按照下列规定向被征收人发放相关费用：
（一）每户一次性发放搬迁费1000元；
（二）被征收人自行安置过渡房的，产权调换过渡期为30个月，产权调换房屋交付前，按房屋征收合法面积每月每平方米9元（以产权证面积为准，无合法产权证照的房屋按折算后面积计算）的标准，向被征收人支付临时安置补偿费，被征收房屋建筑面积不足40平方米按照40平方米计算。市、区房屋征收部门未能按期组织被征收人回迁的，以月计算，按临时安置补偿费标准增加1倍支付给被征收人。
临时安置补偿费从搬迁之日起计算。
被征收人在搬迁时结算搬迁费、附属物及构筑物补偿费、装修补偿费、1年的临时安置补偿费，其余费用回迁时一并结清。由房屋征收部门提供周转用房的，不予发放临时安置补偿费。
第三十一条征收具有合法产权证照（含土地、规划合法手续）的非住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按照“征一还一”进行补偿，不找差价，产权归被征收人所有。回迁安置增加面积部分按商品房价格结算。
被征收人选择货币补偿的，按房屋征收决定公告之日被征收非住宅房屋类似房地产的市场评估价格补偿。
第三十二条征收被认定为2007年前（含2007年）的无合法产权证照非住宅房屋，被征收人可以选择产权调换，但被征收人应当向房屋征收部门支付产权调换房屋的商品房价格与征收决定公告之日被征收非住宅房屋类似房地产的市场评估价格差价。
被征收人选择货币补偿的，按房屋征收决定公告之日被征收非住宅房屋类似房地产的市场评估价格补偿。
第三十三条征收非住宅房屋，其生产设备、附属设施、原辅材料由被征收人自行拆除、搬迁，所发生的费用由具有相应资质的评估机构进行评估，以评估价格作为补偿标准。
征收非住宅房屋造成停产停业损失的应当给予补偿，并按下列规定执行：
（一）停产停业损失补偿对象应当同时符合以下条件：
1.房屋权属证书或房屋登记簿记载的房屋用途为生产、经营用房的非住宅房屋。
2.具有合法、有效的各种证、照、文件。
3.已办理税务登记并具有纳税凭证。
4.在征收决定公告之日仍在持续生产经营，因征收房屋造成了停产停业损失。
5.法律法规另有规定的除外。
（二）停产停业损失补偿范围：
1.停产停业期间的净利润损失补偿。
2.停产停业期间职工工资损失补偿。
（三）停产停业损失补偿标准：
1.停产停业期间的净利润损失补偿，依据房屋征收决定公告之日上年度净利润均值计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准。
2.停产停业期间职工工资损失补偿，依据征收公告之日企业缴纳职工养老保险的人数确定职工人数，按照养老保险缴纳基数确定补偿标准，给予补偿。
3.不能提供所得税完税凭证或养老保险缴纳证明的，净利润及职工工资损失补偿，由相关部门通过核算后给予补偿。
（四）停产停业损失补偿期限：
1.选择产权调换的，自搬迁之日起至产权调换房屋交付之日后3个月止。
2.选择货币补偿的，一次性给予3个月停产停业损失补偿。
3.住宅兼营业的无论是选择产权调换还是选择货币补偿均一次性给予3个月停产停业损失补偿。
（五）被征收房屋的产权人与生产、经营人不一致的，停产停业损失标准与产权人自行生产、经营时的补偿标准相同。
停产停业损失补偿的分配，双方有约定的按约定执行；没有约定的，由双方协商分配；协商不成的，由市或区房屋征收部门将停产停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。
（六）征收下列非住宅房屋不予停产、停业损失补偿：
1.房屋征收前已停产停业的；
2.非收益性的。
第三十四条被征收房屋产权证照上记载为住宅，但被征收人利用房屋从事经营活动的（简称住宅兼营业），按住宅房屋安置补偿。
征收时具有合法、有效的各种证、照、文件，并从事经营活动的，按非住宅房屋的停产停业损失补偿标准给予停产停业损失补偿。
第三十五条临时安置补偿费或者停产停业损失费不足半个月的，按半个月计算；超过半个月的，按1个月计算。
住宅房屋的被征收人选择产权调换的，由房屋征收部门支付其过渡期间的临时安置补偿费；非住宅房屋的被征收人选择产权调换的，房屋征收部门不支付其过渡期间的临时安置补偿费，只支付停产停业损失费。
第三十六条被征收房屋的附属物及构筑物不予产权调换，按房屋征收决定公告之日房地产市场评估价格给予货币补偿。
被征收房屋装修的应当按照装修评估报告确定的价值给予补偿。
第三十七条被征收房屋建筑面积和房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准；房屋所有权证未标注的或标注与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。
无房屋权属证书，但有规划、土地审批手续的房屋，用途按规划、土地审批手续批准用途为准。
第三十八条产权证照面积与房屋实际面积不符的，按下列方式处理：
（一）房屋实际面积大于产权证照面积，所差面积小于5平方米（含5平方米），以实际测量为准，按房屋实际面积给予补偿；大于5平方米，大于部分按无照房处理。
（二）房屋实际面积小于产权证照面积，所差面积小于5平方米（含5平方米），按房屋证照登记面积给予补偿；大于5平方米，大于部分不予补偿。
第三十九条被征收人在奖励规定时间内达成协议并搬迁的，可给予每户不超过5000元的奖励。
第四十条各类房屋的建筑安装成本价、过渡期内的临时安置补偿费、搬迁费等费用或价格由市房屋征收部门每2年公布1次。
第四章征收补偿协议
第四十一条市、区房屋征收部门与被征收人依照本实施办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补偿费或者周转用房、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以在法定期限内依法提起诉讼。
第四十二条市、区房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市、区政府依照本实施办法的规定，作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第四十三条征收补偿决定书应当载明以下内容：
（一）补偿方式；
（二）补偿金额和支付期限；
（三）用于产权调换房屋的地点和面积；
（四）搬迁费、临时安置补偿费、停产停业损失费；
（五）搬迁期限；
（六）过渡方式和过渡期限等。
第四十四条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、区政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
严禁采取暴力、威胁或者违反法律规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
第四十五条被征收房屋存在产权争议而无法签订补偿协议的，市、区房屋征收部门应当在媒体予以公告，并将相当于债权部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存后，方可实施征收。
第四十六条市、区房屋征收部门应当依法以招投标的方式，确定拆除企业。
市、区房屋征收部门应当在签订房屋征收补偿协议并对被征收房屋验收后，及时通知中标的拆除企业对被征收房屋进行拆除，房屋征收部门和拆除企业应当做好被拆除房屋相关数据的统计工作。
签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证、公产房屋使用权证等一并缴回市、区房屋征收部门，房屋征收部门应当会同市国土资源、房屋权属登记管理部门及时办理注销手续。
第四十七条市、区房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第四十八条产权调换房屋的房源，由被征收人按照产权调换协议顺序号依序自主选择，并予以公示。
如果被征收人不按房屋征收补偿协议履行搬迁义务，在市、区政府申请人民法院对被征收房屋强制腾迁后，其所签订的房屋征收补偿协议序号按腾迁时的顺序依次顺延，同时，不给予搬迁奖励。
第五章强制执行
第四十九条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区政府依法申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第六章法律责任
第五十条市、区政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本实施办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级政府或者本级政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第五十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第五十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第五十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第五十五条房屋权属登记管理部门应依据征收补偿协议办理房屋登记。
第五十六条本实施办法未尽事宜或者与国家和省规定不相符合的，以国家和省规定为准。
第五十七条本实施办法自发布之日起施行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后、本实施办法施行前已征收的项目仍按当时的政策执行。
