阜新哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大
357元/?、416/?、500元/?......这是辽宁省阜新市部分二手房的挂牌价格。听惯了、见惯了动辄10000/?起步的房价，很多人或许会对此感到不敢相信，但这的确是事实。如今在阜新市，挂牌价在2、3万元，3、4万元一套的楼房并不少见。
阜新因出土世界第一玉和华夏第一龙，被誉为“玉龙故乡，文明发端”。阜新也是契丹民族的摇篮、武当宗师张三丰的故里、藏传佛教的东方传播中心。
此外，阜新还被誉为“煤都”，曾拥有全亚洲第一大露天煤矿；是新中国重要的能源基地；阜新累计生产的原煤用装载60吨的卡车排列起来，可以绕地球4.3周。
作为一座历史文化悠久的城市，阜新如今究竟发生了什么？为何会出现如此多的低价房？e公司记者前往阜新对此进行采访。
部分小区频现“出售”房屋 两类房源相对受关注
阜新市位于辽宁省西北部，与辽宁省省会沈阳市直线距离147.5公里。阜新市2019年国民经济和社会发展统计公报显示，初步核算，全年地区生产总值488.1亿元，比上年增长6.4%。截至2019年末，阜新有境内上市企业2家，证券营业部4家。两家上市公司分别是德尔股份（300473）和大金重工（002487）。
8月13日早上，e公司记者乘坐第一班高铁，从吉林省长春市出发前往阜新。两地之间没有直达高铁，需要在沈阳进行中转，整个行程用时3个半小时。
e公司记者在抵达阜新之后，连续两天以看房者的身份在多个小区进行走访踏查时，不时可以看到窗户上用打印纸贴着大大的“出售”、并留有联系电话的房屋。
例如，在阜新长途客运站对过的一个规模颇大的小区，其中的一栋6层高的楼房，3楼至5楼有3户人家梯次在窗户上贴出了“出售”。走在该小区的一条路上，e公司粗略统计，路两边有不下10户住宅打出了“出售”的字样。而在阜新城南的米家小区、高德花园，在窗户上贴出“出售”字样的房屋明显要较前述小区更多一些。
当地一位从事房产中介业务的人士表示，不论是在市中心，还是在离市中心相对偏远的一些区域，正在出售的二手房的确不少，主要还是以老旧小区居多。业主卖房的原因，从来没有人进行过统计，但是肯定离不开以下几个方面的原因：有的是因为家中有多套住房，所以打算将闲置不住的卖掉；有的是鉴于阜新缺少发展机会，所以卖掉住房去外地发展；还有的是因为已经购买了新的改善型住房，所以要卖掉原来的老房子；当然也会有一些是因为急用钱进行周转，但这应该是较小一部分。
“从我个人掌握的情况看，目前在售的二手房中，有两种房子相对容易被接受。”这位房产中介人士介绍说，一种是在市中心带有产权的房子，特别是兼具小学和中学学区的房子，在挂出“出售”的消息之后，问询的人会比较多，也比较容易达成交易。另外一种就是在售的婚房。因为婚房通常都会有比较好的装修，屋内的设施也都比较新，家俱、家电等设施一应俱全，可谓是“拎包即可入住”，所以尽管价格会较同类型的二手房贵一些，但是依然会受到青睐。
357元/?,56.02?住宅仅售2万元
值得一提的是，阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02?的2室1厅住宅，其所在的楼栋共计有7层，这套住宅位于6层，售价为2万元，折合成每平方米的价格仅为357元。
或许很多人会认为，房屋售价如此之低，其所在的米家小区一定是脏乱差，也没有完善的配套设施。那么事实是否真的如此呢？
8月13日，e公司记者冒雨来到米家小区后看到，该小区以7层多层住宅为主，没有配备电梯。由于楼体的外立面都重新做过保养，所以看上去并不破旧，也算比较规整。在小区内，超市、药店、饭店、幼儿园、健身器材等配套设置也是一应俱全。不过该小区的排水系统并不是很好，下雨时小区内的地面上会形成大量积水，居民雨天出行会受到影响。
“这样的房子在几年前的售价应该在3、4万元，估计是因为卖不出去，所以直接将价格压到2万元，但是即便如此，恐怕也是无人问津。”有阜新当地人士表示。
据掌握该房源的房产中介吴先生介绍，这套房屋证照齐全，不存在纠纷，随时可以过户。
一套56.02平方米楼房，为何售价仅为2万元？对于这样的疑问，吴先生给出的解释是，首先，这个小区离阜新市中心相对较远，所以价格自然就要便宜。另外，房屋所在的小区当初是属于政府部门出资的老矿区动迁改造项目，业主自己并没有拿多少钱就获得了2套住房。目前业主正在办理低保，但是名下有2套房产不符合办理低保的标准，所以打算出售一套。
e公司记者在随后的采访中了解到，在阜新市，单套房屋在2、3万元的楼房并不稀缺。例如，在高德东山，一套位于6楼顶层的55?、建筑年代为2008年的毛坯房，挂牌价仅为3万元，折合每平方米的价格为545元。不过即便如此，业主仍然表示，3万元的售价还可商量。
平安西部小区，一套48?的毛坯房，挂牌价为2万元，折合每平方米的价格为416元；高德4小区，一套建筑年代为2012年的56?的楼房，挂牌价为2.3万元，折合每平方米的价格为410元；佳佳西区一套面积为39?的一室住房，售价为2万元，折合每平方米的价格为512元；在煤海小区，一套有着中等装修、建筑年代为2001年、面积为56?的2室1厅1卫住宅，售价仅为2.8万元，折合每平方米的价格为500元；东山东区翠城小区，一套位于5层的55?毛坯房，挂牌价2.8万，折合每平方米的价格为509元......
为何“白菜价”出售？多为位置相对偏远的回迁房
“平安西部、二厂、米家小区等，的确有很多以2、3万元、3、4万元‘白菜价’出售的小面积房源，但都是回迁房，所在位置也离阜新市中心相对较远，绝大多数都是不带装修的毛坯房。”在阜新市从事房产中介业务的庞女士一语道破玄机，对于阜新这样一个规模不是很大的城市来说，从米家小区到市中心开车耗时接近20分钟，这已经算是相对远的距离。
庞女士说，很多年轻人还都选择去外地发展，当地的人口每年都在不断减少。而阜新当地很多居民在动迁之后获得多套住房，房子多到自己家人根本住不了，自然就会选择出售。这些回迁的小区，卖房的人多，买房的人少，房价自然不可能高。
阜新市2015年至2019年国民经济和社会发展统计公报显示，2015年末全市公安户籍总户数67.4万户，总人口189.5万人；2016年末全市公安户籍总户数67.8万户，总人口188.9万人；2017年末全市户籍总人口186.2万人；2018年末全市户籍总人口185万人；2019年末全市户籍总人口183.7万人。
阜新市民雷先生近期正准备购置改善型住房，为此也下了一定工夫研究阜新的房地产市场。雷先生在接受e公司记者采访时，对庞女士的说法表示认同。
“因为这些房子的位置距市中心相对偏远，所以阜新当地一般不会考虑在这些地方置业。”雷先生说，选择在这些地方买房的大多是外地人，或者是阜新周边农村人口。
另据雷先生介绍，前几年其亲属家的房屋在拆迁后，获得了6套回迁房。除了2套自住之外，其亲属将另外4套房屋全部挂牌出售。然而几年过去了，却仅卖出去一套。
2013年12月，《辽宁日报》发表的标题为《“新”字经济彰显辽宁阜新城市转型的焕然巨变》当中提及：“从2002年开始，阜新开始了大规模、高标准实施采煤沉陷区治理工程，累计完成投资14.4亿元，新建居民住宅110万平方米，建设学校、医院等公共建筑19万平方米，13万居民告别险房。从2005年开始，阜新又启动了全省面积最大、任务最重、困难最突出的棚户区改造工程，先后筹集资金110亿元，新建住房735万平方米，41万工矿棚户居民生活环境、条件得到极大改善。城镇居民人均居住面积由过去的7.6平方米提高到22.5平方米。”
庞女士表示，阜新市中心出售的二手房，多为一些带学位的老房子，即便是顶层简单装修小户型，也不会低于5万元。
e公司记者在阜新市中心的步行街附近采访时了解到，该地段一套处于7楼顶层、面积为47?、带有学区并且已装修过的住宅，目前售价为7万元，折合每平方米的价格为1489元。不过业主也明确表示“如果诚心购买，价格还可以商量。
另外，那些位于阜新市中心、房龄不超过5年、面积在80?以上并有着不错装修的二手房，每平方米的售价多在3000元/?。例如，海罗翡翠蓝湾一套面积为87.22?，房龄只有4年的2室2厅精房装，售价为33.8万元，折合每平方米的价格为3875元。
新房价格平稳，房价被腰斩系误传
在此之前，曾在自媒体发文称：“因为前两年开发商大量投资的关系，阜新的房价一度涨到了11000元/?，跟沈阳相比都毫不逊色。但房价毕竟是需要人口和经济支撑的，所以在楼市慢慢回归稳定之后，阜新的房价就开始出现大幅度的下跌了。目前阜新的房价已经跌倒了6000元左右，每平米房价下跌了5000元，一套房子起码亏损三四十万。”
不过，e公司记者在采访当中了解到，阜新房价被腰斩的消息应该是误传。“阜新的房价这些年房价波动不大，也没有到过10000元/?以上，基本就是在3000元/?多元、4000元/?的价格区间波动。”有阜新当地的房产业人士介绍说。
安居客统计数据显示，2005年至今，阜新的房价基本是在3700元/?至4200元/?之间波动，期间的绝大部分时间是在4000元/?以下运行。今年5月至今，阜新的房价已经连续4个月处于4000元/?以上，2020年8月房价为4086元?。
据悉，现在阜新销售的房地产项目主要是以现房为主，均价多在4000元/?，也有极少数房地产项目的销售价格超过6000元/?。
以宝地城项目为例，该楼盘的项目分为洋房和10层的小高层。其中，洋房的销售均价为4300/?，小高层个别产品优惠后的价格在3700元/?左右。
据阜新市康桥水郡小区售楼处的工作人员介绍，原单价为5444元/?的产品，折后价格在4000元/?左右的水平。“我们这个项目从2011年开始出售，现在已经进入尾盘销售阶段，所售产品不多。”这位工作人员说，“如果对现有这些产品不感兴趣，可以去看看我们另外一个刚刚开盘的项目，销售均价偏贵，大约在4300/?。”
银通房地产公司在阜新当地颇有口碑，银通房地产开发的银通.中央公园目前处于销售当中。“项目的均价在4300元/?至4500元/?之间。整个项目分为高层和小高层，其中，18层高层的全款起价是3680元/?，贷款是3880元//?。”中央公园”银通.中央公园的一位销售人员介绍说。
“虽然阜新的新房价格同一些大城市相比处于较低水平，但是因为阜新人均收入并不高，所以即便是4000元/?的项目，也令很多阜新人望而却步。”一位阜新的出租车司机说。
阜新市2019年国民经济和社会发展统计公报显示，2019年全年商品房销售面积74.7万平方米，比上年下降29.1%，其中住宅销售面积66.1万平方米，下降29.1%；商品房销售额26.6亿元，下降30.9%，其中住宅销售额23.3亿元，下降28.8%。
房价，资源型城市面临的普遍问题
“从产业经济的角度看，阜新现在的房价，实质上是所有资源型城市发展到一个时期之后，所面临的有待解决的普遍性问题。”辽宁省社科院产业经济研究所所长张天维告诉e公司记者，去年因为房价而被媒体报道的黑龙江鹤岗，也面临着同样的问题。
阜新曾经因煤而立、因煤而兴。早在日伪时期，阜新的煤矿资源就已经大量开采。新中国成立之后，阜新更是为国家建设供给了大量的煤炭资源。然而，经过多年的开采之后，阜新的煤矿资源已经枯竭。2001年，阜新被正式认定为全国第一个资源枯竭型城市，同时阜新也是我国在2001年确立的第一个资源型城市转型试点城市。
据介绍，由于煤炭开采资源枯竭，其他产业发展还没有迎头赶上，阜新相对缺少就业与发展的机会，人均收入也处于较低的水平，所以阜新的很多青壮年产业工人出现了大量的外流。
e公司记者在采访中了解到这样一个案例。作为土生土长的阜新人，刘生（化名）为了生计目前在沈阳市从事送餐工作。7月份，刘生的工作时间是540个小时，总收入是9222元。同样是送餐工作，在阜新的月收入也就是在3000元左右的水平。
两厢对比之下，更加坚定了刘生在沈阳工作的决心。如今，刘生已经将妻子和孩子接到了沈阳，并且通过按揭购买了住房，未来也不打算再回阜新。
阜新市2019年国民经济和社会发展统计公报显示，全年城镇常住居民人均可支配收入29514元，比上年增长6.9%；农村常住居民人均可支配收入14849元，比上年增长10.5%。
而国家统计局此前公布的2019年全国居民人均可支配收入数据显示，按常住地分，城镇居民人均可支配收入42359元，比上年增长7.9%，扣除价格因素，实际增长5.0%。城镇居民人均可支配收入中位数39244元，增长7.8%。农村居民人均可支配收入16021元，比上年增长9.6%，扣除价格因素，实际增长6.2%。
“因为缺乏更多、更好的发展机会，阜新不但对外地人口缺少吸引力，而且当地青壮年还不断外流。与此同时阜新和其他东北城市一样，也面临人口老龄化的问题，阜新全市户籍总人口逐年减少。在这样的背景下，阜新房地产市场自然会受到影响。”张天维说。
京沈高铁开通在即，阜新面临的机会
张天维对e公司记者表示，如何让资源枯竭型城市重焕青春，是世界范围内普遍面临的问题，在这方面德国鲁尔和法国洛林的经验值得借鉴。辽宁省有一个突破辽西北的发展战略，这相当于是一个脱贫攻坚计划，目的是通过高铁建设拉动朝阳、阜新等几个地级市的经济，让朝阳和阜新等地融入京津冀经济圈， 承接京津冀地区的产业转移，借以发展区域经济。
据了解，张天维所说的高铁建设，即是正在建设当中的京沈高铁，该高铁预计今年年底建成通车。京沈高铁起自北京，途经北京市顺义区、怀柔区、密云区，河北省承德市，辽宁省朝阳市、阜新市、沈阳市，终至沈阳。
京沈高铁全线通车后，将进一步扩展东北地区高铁网覆盖面，加快形成东西并举的进出关高铁通道，极大方便沿线群众出行，对促进区域经济社会发展、助力东北全面振兴，具有十分重要的意义。
“京沈高铁开通后，辽宁省的朝阳市和阜新市到达北京的时间均将缩短为1至2小时左右。”张天维介绍说，“前几天我们刚刚从朝阳调研回来，朝阳市为了迎接这一重要发展机遇，已经开始行动起来。”
e公司记者了解到，最近几年，与阜新市相邻的朝阳市发展势头相对较好。特别是鉴于京沈高铁正式开通之后，朝阳前往北京的时间大大缩短，为此朝阳市提出了打造“北京后花园”的口号。
与朝阳相邻的阜新，能否抓住这一历史机遇同样非常重要。如果能够成功抓住这个重大机遇，那么地方经济也就能够顺势发展起来，百姓的收入也将会有所增加，城市的房价也有望摆脱低迷的局面。
“从发展的角度看，朝阳和阜新所在的辽西区域并非没有机会，该区域在未来不排除成为潜力板块的可能。”张天维认为。
采访札记：时间，资源型城市标配的“解药”
阜新是一座规模并不是很大的地级市，整体生活节奏不快，物价也很便宜。引用一位阜新当地人的话说，如果夫妻双方的薪酬都能达到3000元/月，并且没有偿还房贷的压力，那么在阜新生活还是非常舒服的。
最近几年，阜新商品房的价格走势比较平稳，也没有出现过大的起伏。如果不是因为当地二手房市场表现出的异常，阜新会和国内绝大多数城市一样，不会引起外界的过多关注。
在采访过程中，不论是当地的普通百姓、还是辽宁省的专家学者，除了谈到阜新有大量的回迁房问题之外，还都会不约而同地将问题归结于阜新缺少就业与发展机会，人口流失严重、很多青壮年都选择去其他城市发展，城市老龄化严重等等。
实事求是地说，不论是人口流失、房价低迷、抑或是后续产业发展仍然有待进一步强化等，是国内很多资源型城市均需要面对的问题，不能据此认为是辽宁、黑龙江出了什么问题。虽然在世界上不乏资源型城市成功转型的案例，但是这种经验肯定不能简单复制，否则这也不会成为一个世界性难题。
《2020年阜新市政府工作报告》中提出，要大力推进装备制造智能化、农产品加工精深化、能源产业清洁化、化工产业终端化，四个优势产业总产值增长20%以上。
据悉，国内其他一些城市也同样在发展四大产业，因此要想实现弯道超车，除了阜新自身要在资金、技术和营商环境等方面下更大力气之外，同样需要国家政策层面的支持。
辽宁省社科院产业经济研究所所长张天维即指出，在资源型城市转型升级过程之中，仅靠当地自身的力量很难成功。鉴于资源型城市此前为国家和社会做出的贡献，国家和社会有责任帮助这些资源型城市进行转型。这不但有利于化解社会矛盾，同时也是一种负责任、有担当的表现。而且尤为重要的是，通过资源型城市转型，也可以带动东北实现新一轮振兴。
所以对于阜新、鹤岗这样的资源型城市，要多一份包容、理解，少一份偏见、歧视。我们也真心期待包括阜新为代表的国内资源型城市尽快成功实现转型升级，加快循环经济发展和工业绿色发展，区域经济得到进一步提升，百姓收入能有所增加。
