上海市以房养老

|来源:新高考网

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》近日正式对外发布,明确提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。目前,上海银行率先探索“倒按揭”相关养老金融产品,近期有望面世。

银行的“以房养老”产品,也叫“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押,定期取得一定数额养老金的养老方式。据记者了解,上海银行拟推出的“倒按揭”产品,是以老年人为贷款主体,参照国外通行的抵押贷款模式,老人作为房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行,银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计老人去世时房产的价值等因素后,每月支付给老人一笔固定的资金;同时,老人将继续享有居住权。在老人去世后,银行将房产出售,用于偿还贷款本息。

据悉,早在2003年,国内即有提议发展“倒按揭”,一些金融机构也曾尝试过。2007年,上海曾试点推出65岁以上老年人“以房养老”模式,老人可将自有房屋出售给上海市公积金管理中心,再由该中心将房屋返租给老人,售房款会在扣除相应费用后由老人自由支配使用。不过,这一尝试,终因各种原因进展缓慢。

据业内人士分析,“倒按揭”业务在中国落地存在三大挑战:一是养老观念,多数老人主观意愿上还是希望把一辈子打拼得来的房屋留给子女;二是政策支持力度有待进一步加强;三是法律环境需要进一步健全。同时,金融机构也面临一些不确定性风险。一般来说,银行发放的都是正向按揭贷款,风险是随着时间的推移不断减小;“倒按揭”恰恰相反,时间越长风险越大。此外,如何确定“倒按揭”利率也是难题,贷款额少,老人不乐意;贷款期长,机构又可能亏本。此外,如果房价在十年或更长时间涨价了,老人如何分享上涨红利?这些都成为百姓最关心的问题。

对此,专家表示,中国应借鉴国际上的成熟模式,引入养老年金保险、资产证券化等风险缓释工具。同时,要鼓励金融机构探索创新,为引进和落地过程中的各类“先行先试”营造良好的政策和法律环境。比如,借鉴国外按揭养老的成熟模式,由政府为相关保险提供补贴,对借款人承受不了的偿还额度进行赔偿。复旦大学经济学院教授封进分析说,当前中国城市自有住房拥有率为85%,拥有城市2套以上住房的家庭占比约19%。我国老年人对晚年生活的要求会越来越高,这都将刺激“倒按揭”需求的增长。

上海银行有关负责人表示,上海银行承担了上海地区超过40%的养老金发放,逐步积累了约150万庞大的养老客群,在养老金融服务领域积累了丰富的经验。“以房养老”产品有助于提升老人生活品质,对此上海银行早已开展探索和研究工作。在国务院《意见》指引下,上海银行将先行一步,为“倒按揭”在国内的成熟普及做出积极探索,同时也为政府部门出台有针对性的政策提供实践参考。

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