浙江公积金贷款额度计算方法和公司
浙江省住房公积金个人住房贷款业务操作规定(试行)
第一章总则
第一条为统一规范全省住房公积金个人住房贷款业务，防范信贷风险，提高信贷资金使用效率，根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》(以下简称公积金条例)、《浙江省住房公积金条例》(以下简称省公积金条例)、《个人贷款管理暂行办法》等法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条本省行政区域内开展住房公积金个人住房贷款业务，适用本规定。
第三条省住房和城乡建设部门负责全省住房公积金个人住房贷款业务的监督、指导。
各住房公积金管理委员会负责本职责管辖范围内住房公积金个人住房贷款政策、贷款资金使用计划、贷款受托银行的审批和确定。
各住房公积金管理中心及所属各分中心、管理部(以下简称管理机构)负责本职责管辖范围内住房公积金个人住房贷款业务的具体实施和日常管理。
第四条管理机构应与贷款受托银行签订委托合同，委托贷款手续费按国家有关规定办理。管理机构原则上应自主完成住房公积金个人住房贷款的贷款审批和贷款核算。
住房公积金个人住房贷款风险，由管理机构承担。
第五条住房公积金个人住房贷款额度不足以支付应付购房款时，可组合办理住房公积金个人住房贷款和商业银行个人住房贷款。组合贷款由管理机构和受托银行联合发放。
第二章贷款咨询
第六条管理机构、贷款受委托银行应通过柜面、“12329”热线电话和短信、网站等渠道向缴存职工提供贷款咨询服务。
第七条贷款咨询包括以下主要内容：
(一)贷款基本条件，包括贷款对象、住房公积金缴存要求、年龄、收入状况等;
(二)贷款用途、利率、期限、额度、首付款要求、担保方式、还款方式、还款途径等;
(三)贷款所需申请材料明细，包括购建房材料、身份证明、缴存证明、婚姻关系证明、还款能力证明等;
(四)贷款程序，包括办理流程、办理场所、办理时限等;
(五)《住房公积金个人住房贷款申请表》及有关贷款申请材料的获取渠道;
(六)管理机构、贷款受委托银行的地址、电话等;
(七)贷款担保的相关要求;
(八)提供贷款额度、还款计划等测算服务;
(九)贷款收款、还款账户相关要求;
(十)贷款其他相关咨询。
第八条管理机构、受委托银行在提供以上贷款咨询服务的基础上，向借款申请人发放住房公积金个人住房贷款申请表等相关表单并应一次性告知相关注意事项。
第三章贷款申请和受理
第九条管理机构可直接受理缴存职工的贷款申请，也可委托受委托银行受理缴存职工贷款申请。
第十条贷款条件：
(一)申请人必须连续正常缴存住房公积金，连续缴存时间满足当地住房公积金管委会确定的最低连续缴存期限要求(原则不得低于连续正常缴存6个月);
(二)申请人购买自住住房，包括新建商品住房、二手房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房以及建造、翻建、大修自住房(含危旧房改造)等原则不超过12个月。其中购买预售在建商品房的，签订商品房买卖合同原则不超过24个月;
(三)申请人及其配偶有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力，个人信用良好，且具有完全民事行为能力;
(四)已支付不低于规定比例的首期付款;
(五)申请人同意提供符合本规定要求的担保;
(六)申请人及其配偶首次申请使用住房公积金个人住房贷款，或使用过住房公积金个人住房贷款但已结清，并符合再次申请的相关规定;
(七)法律、法规和规章规定的其他条件。
各地可实施全省范围内的户籍所在地住房公积金异地贷款政策。
第十一条贷款申请材料:
(一)身份证明：包括居民身份证、户口簿或其他有效身份证件;
(二)婚姻状况证明：包括结婚证、离婚证等;
(三)征信证明：中国人民银行个人征信系统查询申请人及其配偶个人信用情况材料;
(四)还款能力证明：申请人或其配偶有效收入证明或个人纳税证明等相关收入证明材料;
(五)贷款用途证明：贷款用于购买自住住房的，提供购房合同(协议)或其他证明文件;贷款用于建造、翻建自住住房的，提供有资质单位出具的工程概预算或工程造价评估报告以及规划、建设等有关部门的批准文件;贷款用于大修自住住房的，提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算或有资质单位出具的工程造价评估报告;
(六)首付款证明：购买新建住房，提供售房单位出具的发票或收据;购买二手房，提供售房人或符合规定的第三方出具的收据、已支付凭证或契证;建造、翻建、大修住房的，提供施工单位或个人出具的收款凭证或有资质单位出具的工程造价评估报告;
(七)贷款担保材料：贷款采取抵押担保方式，提供抵押权利清单、权属证明文件，及有处分权人出具的同意抵押的证明;
(八)贷款还款账户材料;
(九)管理机构需要的其他材料。
第十二条贷款受理人员在收齐贷款申请资料后，对贷款申请进行审核，主要内容包括：
(一)住房公积金个人住房贷款申请表填写内容完整、字迹清晰，相关信息与所提交资料记载信息一致;
(二)所提交的资料在规定的有效期限内且属相关部门依职权出具，同时形式符合国家相关规定，内容相互对应;
(三)所提交的资料规格、数量符合贷款所需材料的要求;
(四)借款申请人为住房公积金缴存人且属于购买、建造、翻建、大修自住住房的房屋所有权人或共有权人;对于存在共同申请人的，共同申请人应为借款申请人配偶或住房公积金管委会认可的其他申请人;
(五)申请人姓名、证件号码应与其公积金缴存信息一致，对于申请人曾在异地缴存公积金的情况，其公积金开户、缴存情况根据原缴存账户所在管理机构出具的缴存证明信息给予认可;
(六)申请人申请的贷款期限不超过规定的最高贷款期限(原则不超过法定退休年龄之后5年)，该期限由管理机构拟订报当地公积金管委会批准;
(七)申请人及其配偶等共同申请人贷款月还款额不超过占其月收入的一定比例，该比例由当地公积金管委会批准，申请人及其配偶月收入原则由其住房公积金月缴存基数确定;
(八)申请贷款额度不高于申请人及其配偶等共同申请人公积金账户缴存余额或月缴存金额的一定倍数，该倍数由管理机构拟订报当地公积金管委会批准;
(九)二手房申请贷款，二手房房龄与申请人申请的贷款期限相加不超过一定年限，该年限由管理机构拟订报当地公积金管委会批准;
(十)通过中国人民银行个人信用报告、管理机构贷款信息等，审核申请人及其配偶的信用情况，并确认申请人及其配偶均无尚未还清的公积金贷款;
(十一)申请人提交的购买、建造、翻建、大修自住住房合同(协议)应符合管理机构和相关行政管理部门的规定;
(十二)申请人首付款支付比例符合国家政策及相关规定;
(十三)申请人拟提供或选择的担保符合以下要求：
购买自住住房的，应使用本次贷款所购住房作为抵押物;建造、翻建、大修自住住房的，其土地为国有的，应使用本次贷款所建造、翻建、大修住房作为抵押物，其土地为集体的，可用其他房产作为抵押物;
(十四)还款账户为申请人在受委托银行开立的人民币借记卡或活期存折，并符合贷款扣划要求;
(十五)其他需要审核的事项。
第十三条贷款受理人员应与申请人(含共同申请人)就其贷款意愿、贷款用途等事项进行面谈，填写面谈笔录。
第十四条贷款受理后，受理人员提出受理意见：
(一)符合贷款条件的，对申请人可贷款金额、期限、利率、还款方式等提出初步意见，并将贷款申请资料移送贷款审核人员;
(二)对贷款条件或申请资料有异议的，要求申请人补充相关贷款资料，进行调查后予以答复;
(三)不符合贷款条件的，应告知申请人不予受理的原因，并将申请材料退还申请人。
第四章贷款审核
第十五条贷款审核人员应结合贷款申请资料对受理人员提出的受理意见、公积金缴存情况、拟申请贷款期限、拟申请贷款金额、首付款比例等进行合规性审核，并对借款申请人贷款申请相关情况进行评价。
第十六条审核人员在完成复核工作的基础上，应进行以下调查及审核工作：
(一)对于异地管理机构出具的缴存证明，应通过一定的方式核实缴存证明的真实性;
(二)借款申请人购房合同(协议)符合国家备案规定，并对交易真实性进行核实;借款申请人建造、翻建、大修合同(协议)，符合相关规定并对真实性进行核实;
(三)按照本规范第十七规定，审核申请人拟提供的担保;
(四)审核当地相关政策规定的其他事项。
第十七条对于申请人拟提供抵押担保的，审核人员应完成以下工作：
(一)根据申请人提交的抵押物权属证明或合同(协议)等文件的相关内容，审核抵押物权属情况符合房地产登记机构抵押登记相关政策要求。
(二)审核抵押物价值应符合以下规定：
1、对于申请人以所购新建住房作为抵押物的，应直接认定房屋成交价为抵押物价值。对于房屋成交价格明显高于地区同类型住宅正常交易价格的，应对抵押物进行价值评估，并以评估价值、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值;
2、对于申请人以所购二手住房作为抵押物的，应以房屋契税价格、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值。对于房屋成交价格明显高于地区同类型住宅正常交易价格的，应对抵押物进行价值评估，并以评估价值、房屋契税价格、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值;
3、对于建造、翻建、大修自住住房的，应对借款申请人拟提供的抵押物进行评估，并以评估价值与工程预算价格相比较低者作为抵押物价值;
4、拟申请贷款金额原则上不得超过抵押物价值的80%。
(三)审核申请的贷款期限不高于抵押物剩余使用年限。
(四)对于需要以评估方式确定抵押物价值的，抵押物价值应由具有评估资质的房地产评估机构进行评估确认，并出具符合国家房地产评估规范要求的抵押物价值评估报告，评估费用由管理机构承担。
第十八条贷款审核后，贷款审核人应出具审核意见：
(一)审核通过的，将贷款申请资料和审核同意意见移送贷款审批人;
(二)审核过程中发现有异议的，审核人将贷款申请资料退回受理人，要求进一步调查核实;
(三)审核未通过的，审核人应注明原因，逐级退回贷款申请资料。
第五章贷款审批
第十九条审批人员应在对审核人员提出的审核意见进行合规性审核，即对贷款申请审核资料进行完整性复核的基础上进行审批。
第二十条审批人员应分析申请人信用状况、还贷能力、贷款用途和担保措施等情况，决定是否批准贷款申请。
第二十一条贷款审批后，贷款审批人应出具审批意见：
(一)审批通过的，将审批资料整理后转交合同签约人员，并告知申请人办理相关贷款手续;
(二)审批未通过的，通知申请人并要求贷款审核人员进一步调查，补充材料。
第六章贷款签约
第二十二条管理机构准予贷款后，应与申请人及其配偶面签借款合同及相关附属合同、单据。借款合同至少应包括以下内容：
(一)贷款用途、金额、利率和期限、担保方式;
(二)利息计算和还款方式;
(三)还款约定日和还款规则;
(四)违约责任和争议解决方式;
(五)合同各方的权利、义务;
(六)合同各方约定的其他条款。
第二十三条办理贷款签约手续前，合同签约人员应审查核实以下内容：
(一)贷款受理、审核、审批资料及相关单据应齐全;
(二)借款合同文本及附件齐全，且条款规范完整、要素齐全、字迹清晰、不得涂改;
(三)借款合同中的贷款要素应与贷款受理、审核、审批资料中相关信息及审核、审批意见一致，并与贷款管理系统中的信息一致。
第二十四条签订借款合同时，合同签约人员应核实合同当事人身份真实有效，告知合同当事人有关合同内容、权利义务及其他应当注意事项，确认借款人的还款账户，并监督借款人在借款合同及其附件上签字。
第七章贷款担保
第二十五条贷款采取抵押担保方式，由担保落实人员审核抵押材料是否完整，并与抵押人共同办理房产抵押登记手续。
第二十六条贷款购买新建商品房的，由开发商提供阶段性担保责任。管理机构应与开发商签订协议，也可在协议中约定开发商按比例提供保证金。
房屋所在地房管部门可办理商品房抵押预告登记的，为防范贷款资金风险，管理机构可以要求开发商办理商品房抵押预告登记。
借款人取得房屋他项权证并交送管理机构收存之后，开发商解除阶段性担保责任。
第二十七条贷款担保落实后，担保落实人员应在贷款系统中录入担保落实信息，将担保权利证明文件按照重要档案管理要求归档。
住房公积金管理机构为化解贷款风险可实施贷款担保，贷款担保费用在住房公积金贷款风险准备金中列支。
第八章贷款发放
第二十八条贷款发放人员应在贷款发放前，核实以下条件：
(一)审核贷款审批意见明确，借款合同各方当事人已完成签约;
(二)借款合同及附件约定的担保权已设定;
(三)贷款收款账户须符合贷款支付规定，与贷款还款账户材料、借款合同一致;
(四)借款合同约定及相关规定的其他放款条件已完全具备。
第二十九条管理机构、受委托银行应按以下方式办理贷款发放手续：
(一)管理机构向受委托银行出具贷款放款通知书，并向受委托银行划拨公积金贷款资金;
(二)受委托银行在收到划拨的贷款资金后，应按照贷款放款通知书、借款合同及时办理贷款发放具体事宜;
(三)受委托银行应在贷款发放成功后，及时将贷款发放结果、贷款发放凭证等资料返还管理机构，公积金机构应及时复核，并根据贷款发放相关凭证，登记公积金贷款明细账;对于贷款发放失败的，受委托银行应及时与公积金中心沟通、共同采取补正措施。
第三十条经公积金管委会批准，贷款资金不足时，管理机构可采取调整贷款政策、轮候制、公积金贷款转商业贷款等方式缓解资金不足;贷款资金宽松时，管理机构可采取商业贷款转公积金贷款等置换方式减轻借款人的还款压力。
第九章贷款回收
第三十一条贷款发放后，管理机构应委托受托银行按照借款合同约定，从借款人还款账户扣划贷款本息或借款人通过到银行柜面直接还款等方式回收贷款。受委托银行应将收妥的借款人还贷资金在委托协议约定的时限内划入管理机构的指定账户，并将还款凭证送管理机构。
第三十二条贷款的偿还应采用分期按月偿还的方式，分期还款额的确定可采用等额本息还款法、等额本金还款法等方式。管理机构如采用其他还款方式，须经公积金管委会批准后实行。
第三十三条管理机构对贷款资金按照下列偿还顺序回收：
(一)逾期还款，即借款人未能按照借款合同约定按期足额偿还贷款本息造成贷款拖欠的，视为逾期贷款。逾期贷款按照罚息、利息、本金顺序清偿，法律、法规另有规定的，从其规定。
(二)正常还款，即借款人按照借款合同约定按期足额偿还贷款本息，回收资金应采用先还利息，后还本金的原则。
(三)提前还款，即借款人在履行借款合同正常还款义务前提下，提前偿还的资金作为贷款本金回收。
第三十四条管理机构对贷款按下列规则进行扣划回收:
(一)扣划借款合同约定分期按月的正常还款，以及逾期贷款时，当借款人还款账户余额大于等于应扣款金额时，按应扣款金额进行扣划;若借款人还款账户余额小于应扣款金额时，按账户余额进行扣划，未偿还贷款记为逾期。
(二)扣划借款人约定的提前还款时，当借款人还款账户余额大于等于应扣款金额时，按应扣款金额进行扣划;当借款人还款账户余额小于应扣款金额则不进行扣划。
第三十五条管理机构应采用对应日还款或固定日还款的方式确定每期还款扣划日期。
第三十六条贷款全部回收后，管理机构或受委托银行应向借款人出具贷款结清证明。同时抵押物权利的权属证明等资料应由抵押权人交还抵押人。
第十章贷款变更
第三十七条贷款期间，借款人可申请对原合同约定的内容进行变更和补充，主要包括提前还款、还款账户变更等。
第三十八条借款人办理贷款变更业务，应提交本人身份证明资料、符合贷款变更条件的证明材料、管理机构要求的其他相关材料，且除还款账户变更外，贷款无拖欠本息。
第三十九条管理机构应按以下程序办理贷款变更：
(一)核实借款人提供的资料完整、有效、合规;
(二)指导借款人填写、签署变更申请审批表;
(三)经审核同意后，在变更申请审批表上签章确认，并在贷款信息系统完成相应变更事项的信息录入;
(四)指导借款人与变更事项有关各方签订书面约定;
(五)留存变更事项相应资料;
(六)告知借款人变更后应注意事项;
(七)经审核未通过的，告知借款人不予办理的原因及补正方式，将申请材料退还借款人。
第十一章贷款计息
第四十条贷款利率应按照中国人民银行及住房和城乡建设部公布的各年限公积金贷款利率执行。
第四十一条管理机构按照以下规则对贷款进行计结息：
(一)正常还款，应按月计结息，首次结息日为首次还款日前一日。以此类推，贷款自每月还款日当日起息，至下一还款日前一日结息;对于采用固定日还款方式的，首次和末次还款按实际天数计结息。
(二)逾期还款按实际天数计收罚息，提前还款按实际天数计收利息，结息日为实际还款日前一日。
第四十二条管理机构按下列原则对贷款利率进行调整：
(一)对于贷款期限在1年以内(含1年)的，还款期内如遇法定利率调整，实行合同利率，不分段计息;
(二)对于贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，除国家另有规定的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
第四十三条管理机构可以对符合条件的低收入困难借款人给予一定比例的贷款利息补贴,具体补贴条件和比例由管理机构拟订报当地公积金管委会批准。贷款利息补贴资金可通过政府性基金预算在城市廉租住房补充资金或住房发展基金中列支。
第十二章贷后检查与风险监测
第四十四条管理机构应在贷款发放后开展贷后检查与风险监测工作，相关工作通过借款人回访、查阅档案资料，采集、分析贷款信息系统、外部相关业务系统，以及有关信息报告中的相关信息等方式进行。
第四十五条贷后检查与风险监测主要包括以下内容：
(一)贷款资金使用情况、借款人资信情况、还款情况、收入状况及其他可能影响其还款能力的重大变化等情况。
(二)保证人的财务状况、重大体制变化及其他可能影响担保能力的重大变化等情况。
(三)贷款资产质量情况，包括贷款的风险状况、借款人还款情况、担保物的权属及价值变动情况、不良贷款分布情况等;
(四)贷款信息质量情况，包括借款人信息、担保债权和担保物权信息的完备性、准确性、有效性等;
(五)其他潜在风险事项，包括贷款的真实性、贷款使用的合规性等。
第十三章逾期贷款催收
第四十六条管理机构应在贷款发生违约后，及时开展相应催收工作，并根据催收结果的不同情况采取相应处置措施。
第四十七条管理机构应结合贷款违约程度、借款人还款能力、还款意愿等情况，分阶段采取短信、电话、信函、律师函、实地和司法诉讼等合法手段对借款人进行催收或追偿，并形成催收记录及证明材料。
采取保证担保贷款方式的，由保证机构按照与住房公积金管理机构的协议履行约定的逾期催收工作和保证责任。
第十四章贷款核销
第四十八条管理机构对逾期贷款采取所有可能的措施和实施必要的催收处置程序之后，对于符合国家相关贷款核销规定，可认定为呆账按照相关规定和程序进行核销。
第四十九条呆账核销必须遵循“从严认定、证据确凿、责任追究、逐级审批、账销案存”的原则。
第五十条贷款核销时应有债权发生明细材料、借款人及担保人和担保方式基本情况、抵质押证明、债权损失证明材料、财产清偿证明等必要的贷款核销资料。
第五十一条管理机构核销贷款时应严格遵守国家住房公积金贷款呆账核销程序规定，并将贷款核销资料妥善保管。
第五十二条管理机构应至少每年一次对已核销贷款进行调查催收，向法院申请调查借款人财产变动情况，一旦发现借款人、担保人有可偿债财产，及时采取有效措施回收贷款。
第十五章档案管理
第五十三条档案资料是指在贷款受理、审核、审批、发放等过程中形成的、具有凭证依据作用和参考利用价值的实体档案资料和电子档案资料。
第五十四条管理机构应随各项贷款业务的发生完成，按照材料完整、集中管理、使用方便的原则及时将相关业务材料及其他必要材料进行整理归档。
第五十五条管理机构应按照信息完整、数据安全、内容准确、使用方便的原则进行贷款电子数据档案和实体档案进行管理。
第五十六条贷款档案管理具体要求按照住房公积金档案管理办法相关规定执行。
第十六章贷款办理时限
第五十七条受理、审核和审批时限：借款申请人提供资料齐全时，应当受理，并在7个工作日内完成受理、审核和审批手续。
第五十八条放款时限：抵押登记完成，符合贷款发放条件的，放款时限不超过5个工作日(资金不足实行放款轮候的除外)。
第十七章附则
第五十九条本操作规定自3月1日起执行。
