天津不动产登记条例解读
《不动产登记条例》亮点解读：不动产统一登记将如何影响生活?
昨天，市十六届人大常委会第二十七次会议审议通过了《天津(楼盘)市不动产登记条例》，成为全国首部有关不动产统一登记的地方性法规，将于9月1日起正式实施。《天津市不动产登记规范》等配套文件同步实施。该《条例》实施后，将如何推进本市不动产统一登记制度?对普通百姓而言，会带来哪些生活上的变化?在登记程序方面，又如何体现方便群众原则?记者结合对本市不动产登记现状的调查，就《条例》亮点采访了相关部门。
立法背景
全国首部不动产登记地方法规这样出台
市人大常委会法工委主任高绍林介绍，本市是全国较早实行房屋土地统一登记的城市，并在《物权法》出台之前制定了《天津市房屋权属登记条例》《天津市土地管理条例》等地方性法规，在规范房地统一登记行为、方便群众办理登记、维护不动产交易安全、解决房屋登记历史遗留问题等方面发挥了重要作用。11月30日，本市开始实施不动产统一登记制度。
整合四部门登记职责
为将本市房屋、土地、林地、海域、农村土地承包经营权等分属四个部门的登记职责进一步整合，妥善解决登记中出现的新问题和新情况，保护不动产权利人的合法财产权利，有必要制定一部符合本市实际情况的不动产登记条例。
高绍林说，在市国土房管局多年来开展房地统一登记立法调研的基础上，市人大常委会将《天津市不动产登记条例》列为度预备审议项目。11月，市人大常委会对市政府提请的《条例(草案)》进行了第一次审议。在修改过程中，法工委广泛征求市人大代表、立法咨询专家、相关部门、企业和中介服务机构的意见，梳理研究后提出修改建议。昨天，市十六届人大常委会第二十七次会议经第三次审议通过《天津市不动产登记条例》。
《条例》包含七方面内容
《条例》共七章80条，主要规定了以下七个方面内容：统一不动产登记机构，确立不动产登记体制;明确各类不动产登记的一般性要求;规定不同类型不动产权利登记所需提交的具体材料;规范不动产登记资料管理和查询制度;严格规范不动产登记行为，维护权利人合法权益;坚持利民原则，切实解决本市不动产登记疑难问题;明确《条例》施行后有关工作的衔接过渡与法规适用。
《条例》施行后，2005年5月25日通过的《天津市房屋权属登记条例》同时废止。《条例》施行前本市有关不动产登记的规定与《条例》规定不一致的，按照《条例》执行
哪些不动产权利需要统一登记?
本市不动产登记条例实施后，谁负责全市不动产登记工作?都有哪些不动产权利需要进行统一登记?
《条例》摘要：
第四条 下列不动产权利，依照国家和本市有关规定办理登记：集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。
第五条 市国土资源和房屋行政主管部门是本市不动产登记机构(简称不动产登记机构)，负责全市不动产登记工作，建立全市统一的不动产登记簿和不动产登记信息系统，制定统一的不动产登记规范，办理不动产登记事务。区县国土资源管理部门可以接受委托作为不动产登记的经办机构。
农业、林业、海洋等部门按照各自职责配合不动产登记机构做好相关工作。
解读：统一不动产登记机构明确相关规定
市国土房管局相关负责人介绍，11月30日，天津在全市范围内全面启动土地、海域、房屋、林木等不动产统一登记工作，发放统一的不动产权属证书。半年多来，按照国家统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台“四统一”的要求，先后完成了机构职责整合、人员划转、经费场所落实、数据资料移交、信息平台搭建、登记规程制定等工作，率先出台了地方不动产统一登记条例、率先实现海域使用权统一登记管理、率先实现不动产登记上门服务和网络预约服务。今年上半年，全市已累计核发不动产产权证和登记证明共计近70万册。
《条例》对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元应当有唯一编码。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一体登记。
《条例》实施后如何更好地服务群众?
今年以来受楼市利好影响，房产交易量激增，各区房产交易机构都排起了长龙。如何才能简化办理环节、减少购房群众排队次数、等候时间?不动产登记条例实施后，在登记程序方面将如何更好地方便企业和群众?
《条例》摘要：
第三条 本市不动产实行统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
解读：“一站式”服务便利企业和群众
市国土房管局相关负责人表示，不动产登记条例实施后，将通过整合登记职能，下放相关事项办事权限，减少办事环节，采取“一站式”服务，为企业和群众节省登记时间和费用，这也是本市不动产统一登记的硬性指标。
《条例》实施后，一是改变分散登记状况，统一全市不动产登记机构。不动产统一登记实施前，土地、海域、房屋、林木等不动产登记机构有的为市人民政府，有的为区县人民政府，有的为市国土房管局。本市实施不动产统一登记后，不动产登记机构统一为市国土房管局，《条例》第五条对不动产登记机构的主体资格予以确认。
二是下放登记业务，实现一个辖区内由一个登记经办机构办理各类登记业务。按照国务院统一登记机构的要求，实施统一登记后，改变了过去土地和房屋、林权、海域使用权登记分散办理的状况，实现了一个行政辖区除跨区县的登记、海域使用权登记等几类特殊登记外，各类不动产登记由统一登记经办机构办理，客观上会提高登记安全和效率，也方便当事人就近申请办理登记业务。
三是启用新的《不动产权证书》，统一各类权属证书。实施不动产统一登记后，改变了过去不同登记种类分别发放不同种类证书，办理登记手续统一核发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。同时，按照国家确定的“不变不换”的原则，权利人依法取得的各类不动产权属证书继续有效，不需要换领新的证书，今后在权利人申请办理变更登记、转移登记等登记时逐步更换新的证书。
四是方便企业群众，在各区县登记大厅办理各类登记手续。实施不动产统一登记后，为方便企业群众，各不动产登记经办机构仍使用原来的房地登记办件大厅受理各类登记，涉及群众因房屋买卖、赠与、继承等办理房地登记手续的地点未发生变更。同时，各不动产登记经办机构正在陆续启用微信预约系统，为群众提供微信预约办理登记业务服务。
此外，市国土房管局正在按照“一个窗口对外、一颗印章审批、一套系统运行”的原则，全面梳理按照条例规定再造不动产登记流程，提升不动产登记服务水平。
如何保障不动产信息公开安全?
不动产统一登记涉及房产、土地等权属信息，如何才能让这些基础信息不再是一团糊涂账?不动产登记条例实施后，谁可以查询不动产登记资料?又将如何保证个人信息安全?
《条例》摘要：
第六十八条 不动产权利人、利害关系人依法申请查询、复制不动产登记资料的，应当向不动产登记机构提出申请。不动产权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼、仲裁等涉及的利害关系人，可以查询、复制不动产自然状况、不动产权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。申请时应提供身份证明、利害关系证明以及不动产坐落或者不动产权属证书、不动产登记证明的证号。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照国家有关规定执行。
第七十条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。不动产登记机构工作人员应当严格按照规定的不动产登记信息查询范围、程序等要求提供查询，不得擅自扩大不动产登记信息的查询范围。
解读：严格规定查询范围和保密责任
市国土房管局相关负责人表示，不动产登记信息和资料的管理和查询是社会普遍关注的问题，《条例》从保护不动产权利人合法财产权利出发，同时吸收了房屋、土地登记资料查询的实践经验，列专章对不动产资料的管理进行了规定，明确了不动产登记资料由不动产登记机构统一管理，并规定了登记资料查询复制的范围、登记机构的保密责任等。
不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
产权难题如何解决?
有些开发商在楼盘的开发过程中、部分楼盘竣工后就开始对外销售，先买房的业主已经入住了，后期的楼盘还没有开发完。在这种情况下，开发商往往打算把所有楼盘全部开发完后再一起办理房产证，这样一来，先入住的业主就要苦等上很久。
《条例》摘要：
第三十二条 房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。
第五十八条 房地产开发企业取得商品房销售许可证并办理预售登记后，房地产开发企业和商品房预购人可以按照约定持商品房买卖合同及其他有关材料，向不动产登记机构申请预告登记。房地产开发企业未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。
第五十九条 经预告登记的商品房首次登记后，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记。经预告登记的商品房购房人入住二年后，房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记。不动产登记机构受理房屋所有权转移登记申请后，应当对需要核查的有关内容进行核查。
第七十六条 2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记因故未办理的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。不动产登记机构受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上予以公告;公告三个月期满无异议的，予以登记。
解读：购房人可自行申请房屋产权登记
市国土房管局相关负责人表示，《条例》从维护权利人不动产权利出发，借鉴以往关于解决不动产登记历史遗留问题的成功经验做法，针对曾经出现的商品房入住满两年、开发企业没有办理首次登记的情形，赋予了购房人直接办理房屋所有权转移登记的权利。
《条例》第59条在保留原规定基础上，进一步明确了预告登记权利人入住满两年直接办理登记的程序，要求登记机构在受理登记申请后，应当对需要核查的有关内容进行核查。通过登记机构大量、复杂的核查、测绘、补录信息等工作，为下一步直接给购房人办证创造条件。
同时，《条例》第76条增加了解决2005年底前房屋已登记土地未登记问题的规定，为从根本上依法解决此类问题，全面实现登记记载上的房、地统一提供了依据。
《条例》还结合本市宅基地管理的实际对宅基地登记发证做了专门规定，为下一步全面开展宅基地确权发证工作提供了依据。
