北京房地产买房限贷限购最新政策
9月30日，北京市政府办公厅转发市住建委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，也称“930新政”，或者“京八条”，自印发之日起实施。《通知》明确完善差别化住房信贷政策，按照《通知》有关规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，购买二套房首付款不低于50%，购买二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。此前，北京对于首套房的首付比例为30%，不分普通住房还是非普通住房。具体调整见下图：
此次《通知》首次以普通住宅和非普通住宅区分贷款的首付比例。
对于如何区分普通住宅和非普通住宅，根据北京市住建委、地税局、财政局联合于9月末出台的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》京建发[2014]382号(简称382号文)，普通住宅的认定要同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，实际成交价低于同区域住房平均交易价格的1.2倍。目前我市认定普通住房的单价和总价上限是：5环内标准为单价39600元/平米、总价为468万元/套;5环到6环为单价31680元/平米、总价374万元/套;6环外23760元/平米，总价281万元/套。单价、总价两个标准符合其一即可。而只要上述三个条件有一个达不到，就是非普通住宅。
值得一提的是，根据以往测算经验，全年北京新房中，被认定为非普通住宅的比例大约在50%左右。
数据显示，北京自住商品房住宅三季度成交量为5511套，合计商品房住宅成交共计17004套，通过叠加，按照北京商品房首套购买来算，首付35%以内的房源占比为52.9%。也就是说普通住房与非普通住房比例大约为1:1。
北京市房协秘书长陈志表示，此次北京政策的调整，体现了国家要求的分类调控以及优先满足刚性、自住性需求的原则。
将住宅按三种标准分为普通住宅及非普通住宅以及两者间差别较大的首付比例不难看出，对于首套住宅，也就是住宅市场刚性需求住房首付比例上升较少，且一些政策性住房如自住房、两限房首付比例依然是30%，因此总体来说影响并不是很大;而对于想要投资投机的购房者，首付比例大幅提高，购房门槛相应变高，从而类似行为起到遏制作用。
?在首套、二套房标准上有所调整
北京无房，且贷款0记录的情况，算作首套房;北京无房，外地有1套房有1次贷款记录的情况，也算作首套房;北京有1套房，再购买1套房，无论贷款是否结清，这种情况，都按二套房执行首付和贷款;北京有1套房，外地有2套或多套房，银行不提供贷款服务。也就是说，首套房认证标准从认贷不认数变为认数不认贷。
首套房认证标准的改变使豪宅类房地产受影响比较大。主要在于二套的认定标准改变带来的首付的提高。今年豪宅市场的启动前提其实要归功于房屋置换的便利，卖一买一之所以顺畅，一方面源于二手房市场的上涨幅度明显大于一手新房，极低的房贷利率和通过卖掉旧房斩获的溢价红利，让改善需求出现透支性的爆发，导致该置换的和不该置换的都涌入购房大潮，里面有自住的需要，更有投资的意图。
新政后，压缩了杠杆空间，抑制了投资需求，同时银行业要求严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，放贷趋严，也对置换改善设置了障碍，豪宅市场将会进入阶段性的调整期。不过由于底，中央经济工作会议公报将化解房地产库存定为经济发展的五大任务之一，并明确提出：“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。”随后，房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策开始实施，始得开始，房价骤升，开发商既得利益较高，不急于将存量房“脱手”，因此暂时没有调整价格的动力，政策调整结果可能暂时反映在“量”上，而不会影响到“价”。
?北京房产新政出台后影响
房价涨势停顿，购房者趋于理性，继新政首周明显的“降温”趋势，近两周以来新房成交出现小幅回暖。可以说新政对稳定市场预期，降温楼市，平抑房价起到了立竿见影的效果。
随着调控政策逐渐落地，市场情绪也在发生着微妙的变化。
自9月30日房地产调控新政发布以来，北京10月份各售楼处及门店的合同签订量、客源量、房源量、带看量等都出现回落，二手房业主涨价的冲动已得到明显平息，挂牌报价更加理性，市场预期趋于平稳。
北京市建委公布的数据显示：10月中上旬(1日-20日)，北京(楼盘)全市二手住宅共网签12400套，与9月中上旬相比下降了25.9%。其中，国庆节7天长假过后，共网签12191套，日均网签938套，较9月日均网签量下降7.8%。上周(10.17-10.23)北京新房(剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+别墅)共计成交1032套房源，环比微涨2.89%;成交均价约为40614元/平米，环比下降7.37%;价格较上月下挫近3000元/平米。10月第三周成交量有小幅回升，但是整体来看，新政效果已经显现，北京楼市成交市场表现平稳，房价增长势头得到抑制。
10月中上旬的新增客户量较9月同期下跌了52%，新增房源量则较9月同期上涨了50%。可见，新政过后，北京二手市场的供需关系已经发生逆转，客户端陷入观望，有意愿看房、购房的客户大幅减少，节前的恐慌购房气氛已然不在;业主端着急出手套现的业主迅速增多，涨价业主销声匿迹，近五成左右的业主有降价意愿。近期，随着市场的降温，城市核心区前期房价涨幅较大的区域的大户型房源的房价已经开始出现松动。在新政的严厉调控下，买卖双方的博弈形势已经发生变化，买方的话语权正在加大，而卖方的话语权则在减小，因此，楼市价格正在朝着有利于买方的一侧倾斜，大部分地区价格止涨，朝阳、昌平、门头沟、平谷等区域甚至开始回调。
综合来看，楼市因新政短暂出现降温，但不会影响楼市长远走向，也不会出现楼市泡沫崩盘，因为刚性需求、改善性需求和投资性需求依然存在。
未来市场活动中，买卖双方可能都会进入彼此试探的观察期。开发商虽没有太大调整价格的动力，不过可能会把原本开盘的涨价幅度缩小，迎合政策平稳入市。
