济南市城中村改造政策
为积极实施新型城镇化战略，加快推进城中村改造，让更多群众享受到改革发展带来的实惠，根据相关法律法规和规定，结合我市发展实际，制定本意见。
一、总体要求
1.指导思想。
紧紧围绕“加快科学发展，建设美丽泉城”中心任务，坚持城中村改造与新型城镇化战略相适应，与城市建设发展相协调，统筹解决被改造村居民的安置补偿、就业、社会保障、户籍管理、经济体制和社区管理改革等问题，努力实现“村民变市民、集体土地变国有土地、集体经济变股份制经济、村庄变社区”四个转变，促进经济社会全面协调可持续发展。
2.工作目标。
强化政府主导、规划引导、社会参与和市场主体作用，完善组织推进和政策支持体制机制，突出重要城市功能区及重点项目带动的城中村改造，在妥善安置居民的同时，同步推进社会保障、经济体制和社区管理方式改革，努力实现城中村居民的完全市民化，力争到2020年，中心城区规划建设用地范围内城中村改造工作全部启动。
3.基本原则。
坚持各区(含济南高新区，下同)为城中村改造的责任主体和实施主体，市里进一步完善政策支持措施，强化政策引导，加强指导监督;坚持整体策划、连片开发，以城市总体规划、片区规划、控制性详细规划和各专项专业规划为依据，认真落实城中村改造引导规划，鼓励多村整合、连片开发，提高综合开发效益;坚持统筹推进，综合考量，以维护城中村居民切身利益为出发点，统筹实施安置补偿、社会保障、就业服务、经济体制和社区管理方式改革，确保被改造村居民长远生计有保障、生活水平有提高;坚持以人为本、实事求是，充分尊重群众意愿，密切结合各区实际制定改造推进计划。
二、规划管理
4.规划控制。
城中村改造总体策划方案的编制，以城市总体规划、控制性详细规划和城中村改造引导规划为依据，以重点区域发展、重大基础设施建设为带动，打破村居之间的地域界线，按照统一规划、连片改造、整体配套的要求，编制修建性详细规划。在条件允许的情况下，鼓励提高土地开发强度，充分利用地下空间，压缩用地规模，提高土地集约节约利用水平。
5.设施配套。
在符合相关规范的前提下，按照满足需要、适度超前的原则，加大城中村改造范围内市政设施和公共服务设施建设力度，提高片区配套水平和承载能力。安置房、保障房建设要严格遵守普通商品房开发程序，严格按照规划要求进行建设，完善水、电、气、暖、环卫、消防等基础设施和社区服务、治安管理、医疗卫生、文化教育、物业管理等服务配套，加强房屋和配套设施质量安全监管，建设精品工程。
6.违法违章建设处理。
对城中村改造范围内历史形成的违法违章建筑，本着有利于规范和加快推进城中村改造工作的原则，实行分类处理：对原村集体所有的非居住用房，改造时可以保留的，作为保障房对待，并相应核减保障房建筑面积;对符合或基本符合规划、建筑物满足安全使用要求，且用于安置本村居民的居住用房，经批准可完善相关手续，并核减安置人口;对严重违反土地利用或城市规划，或存在严重质量安全隐患的房屋，依法拆除，有关责任人构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任;其它类型的违法违章建设，原则上做搁置处理。
三、安置补偿
7.安置保障标准。
原集体经济组织成员可获得享有完全产权的安置房屋。安置房在充分考虑公共面积分摊的情况下，多层建筑按人均建筑面积40平方米安置，小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置，高层建筑按人均建筑面积47平方米安置。生活保障用房按人均建筑面积30平方米予以保障，建设资金按普通商品住宅的建安成本纳入改造成本，超出部分由集体经济组织自筹，产权归集体经济组织，未经批准不得转让，其收益用于保障原村民的未来生产生活。选择货币安置和保障的，按应安置和保障面积给予补偿，补偿价格按照同地段安置(保障)房市场评估价核算。城中村改造可按集体经济组织成员总人口，增加不超过10%的安置和保障房面积，用于安置和保障集体经济组织新增人口等。长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意，并由区政府认定后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受保障房政策，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。安置补偿方案要经村民(股东)代表会议讨论通过，由征收人与村集体经济组织签订安置补偿协议。
8.安置房、保障房建设。
安置房、保障房建设用地与经营性用地整体出让的，安置房、保障房必须与经营性土地开发统一规划、同步建设、同步投入使用;安置房、保障房由开发商代建的，列入土地出让附加条件，由区政府负责监督。为加快项目推进，可参照我市棚户区改造的有关政策运作。
9.拆迁补偿。
在依法拆除村民住宅时，原住房面积超出每人40平方米的部分，按照省里确定的补偿标准补偿。对手续合法齐全的集体经济用房、集体办公用房、村公共服务设施用房等非住宅用房及其附属物，依照有关规定给予补偿。
10.规费减免。
安置房和保障房建设，参照市物价局、财政局《关于公布廉租住房、经济适用住房和棚户区履行改造拆迁安置房建设首批免收的行政事业性收费和政府性基金目录的通知》(济价房字〔2008〕111号)，免收相关费用。经营性建设项目收费，按相关标准下限收取。安置房、保障房及其物业管理用房在办理确权登记手续时，减半收取登记费。
四、土地管理
11.土地征收。
经营性用地的规模，按照基本平衡城中村改造成本，即按照经营性用地出让成交总价款的60%与城中村改造成本相平衡确定。城中村改造项目范围内的集体土地依法按程序征为国有建设用地。安置、保障和相应经营性用地规模以外的土地，全部由政府按规定适时征收储备，征收前由区政府负责落实管理责任。
12.土地供应。
安置房、保障房建设用地依法采取有偿出让方式供应。安置房、保障房建设用地单独出让的，其土地出让金列入城中村改造成本;与相应的经营性用地一起招拍挂出让的，安置房、保障房用地部分经折算后对应的土地出让金列入城中村改造成本。经营性用地具备分宗条件的，可按功能布局合理划分地块，确定规划条件后分批出让。安置房合规分配后，住房保障管理、国土资源部门依法办理房产证和土地使用权证。2005年之后经市中心城城中村改造工作领导小组(以下简称市领导小组)批准已完成改造的项目，安置房用地和保障房用地可协议出让给村集体组织，经核实确实用于安置保障集体经济组织成员的相关土地出让费用可追加列入相应改造成本，安置房依法换发具有完全产权的房产证，保障房享有完全产权。
13.土地收益分配。
经营性建设用地招拍挂出让后，土地出让总价款的60%先行拨付到各区，作为城中村改造成本;土地出让净收益的70%拨付各区，专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。由市属各投融资集团作为投资主体推进的城中村改造项目，其土地出让净收益的70%拨付各投融资集团。经营性土地出让总价款不能平衡改造成本的项目，在各区、市属投融资集团范围内采取以丰补欠的方式平衡。安置房与保障房用地出让价款纳入改造成本。
五、社会保险、社会救助和就业扶持
14.社会保险。
改造后的城中村居民参加养老保险，实行个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的资金筹集机制。符合居民基本养老保险条件的，可参加居民基本养老保险;符合被征地农民养老保险条件的，可参加被征地农民养老保险;符合企业职工和灵活从业人员参保条件的，可参加企业职工基本养老保险，其中，按灵活从业人员身份参保的，可自愿从参保之日往前补缴不超过15年且不早于16周岁的基本养老保险费。
15.社会救助。
改造后的城中村居民，全部纳入我市社会救助范围，符合城市最低生活保障、城市医疗救助、教育救助以及其它社会救助标准的，依法享受相关社会救助。
16.就业扶持。
将城中村居民纳入城乡就业扶持的重点范围，通过鼓励创业、强化职业技能培训、加大政策支持等措施，促进城中村居民充分就业。
六、经济体制转变
17.清产核资。
聘请有资质的中介机构对村集体经济组织全部资产(包括经营性资产、非经营性资产和资源性资产)、负债进行清查核实登记。清产核资结果要经村集体经济组织成员会议审核确认，向全体村民公开，并报所在街道和区业务主管部门审核备案。
18.资产量化。
在清产核资的基础上，合理确定折股量化资产。经清理核实的经营性资产，拟建立股份制公司运营管理的，应委托中介机构进行价值评估;采取拍卖等方式处理的，也可根据账面价值和实际价值进行重新估值，作为资产处置的基本依据。
19.股份制改造。
集体经济组织资产进行清产核资、资产量化、股权设置与界定后，及时向股东出具股权证书，作为参与管理决策、享有收益分配的凭证。具备建立公司制企业条件的，由工商部门注册登记为有限责任公司，并按照公司法规定建立规范的现代企业制度;不具备建立公司制企业条件的，经集体经济组织成员大会表决同意后，可将集体资产进行作价并公开拍卖处置。集体经济组织转制为股份制企业(公司)，原所属资产需进行更名的，市、区有关职能部门要简化手续，在市权限范围内减免相关费用。
七、社区和户籍管理
20.社区管理改革。
城中村集体经济改造完成后，根据《城市居民委员会组织法》规定实施村改居工作。按照便于服务管理、便于开发社区资源、便于社区居民自治的原则，并考虑地域性、认同感等社区构成要素，科学合理划分社区，建立健全基层自治组织。完成社区管理改革后，计划生育按国家有关政策执行。
21.户籍管理。
城中村集体经济改革完成后，原依附于户籍上的有关村民权益自动消除。改造后的城中村居民，依据我市户籍管理有关规定完善户籍登记，并参加相应社区自治管理，依法享有自治权利，履行相应义务。
八、推进机制
22.组织领导。
市领导小组负责研究制定全市城中村改造总体方案和年度改造计划，制定推进城中村改造的政策措施，协调解决城中村改造中遇到的重大困难和问题，督促检查各级各部门工作落实情况。市领导小组办公室负责编制城中村改造总体计划和年度计划，制定配套实施细则，报市领导小组同意后施行;负责指导督促城中村改造工作，及时发现和协调解决城中村改造中的问题。各区全面负责本辖区范围内的城中村改造工作，具体负责组织指导总体策划方案、规划策划方案、修建性详细规划编制以及拆迁安置、招商融资、改造实施、社会保障方式转变、集体经济组织改制、社区管理方式转变等工作，项目涉及市属各投融资集团的，各投融资集团要做好相关工作配合;由市属各投融资集团作为投资主体的，各投融资集团负责编制规划策划方案及修建性详细规划并负责项目实施，各区做好相关工作配合。
23.部门分工。
发改与农业部门负责牵头组织城中村集体经济股份制改造工作。规划部门负责根据项目总体策划方案，结合村土地利用现状，确定改造项目规划条件。国土资源部门负责安置、保障用地及经营性用地招拍挂报审和实施工作。城乡建设部门负责城中村改造工程的建设管理、安全监管、竣工验收等工作。财政部门负责按照相关规定和比例拨付城中村改造成本，核定和分配土地收益。人力资源社会保障部门负责城中村居民就业扶持和社会保险参保工作。民政部门负责城中村社区管理方式改革和社会救助工作。监察部门负责监督行政机关及其工作人员在城中村改造工作中履行职责的情况，对违反纪律的责任人员进行责任追究。审计部门负责审查监督拨付的城中村改造成本、土地收益分配使用以及集体资产清产核资等情况。住房保障管理部门负责安置房、保障房及其附属设施等房屋的权属登记管理工作。公安部门负责户籍管理。国土资源、城管执法部门负责查处城中村改造中未经批准或未按照批准条件实施建设等问题。上述部门要按照分工，研究制定相应实施细则。
24.审批程序。
城中村改造总体策划方案由各区政府审批并报市领导小组办公室备案，市领导小组办公室做好工作指导和监督检查，确保城中村改造工作依法有序推进。按照审批重心下移的原则，根据隶属关系下放审批权限，除跨区域和市属投融资集团规划实施的项目外，其他城中村改造审批事项原则上由各区级职能部门受理审核，规划、土地手续由市规划、国土资源部门各分局受理审批。市规划局各分局负责项目的前期规划策划、修建性详规、单体设计方案审查等工作;市国土资源局各分局负责办理前期土地利用现状审查、土地利用预审、汇总城中村改造费用、计算平衡成本的经营性用地规模、受理安置保障用地出让业务，协助市国土资源局做好土地移交、成本返还、供后监管等工作。其它相关审批部门也要进一步下放审批权限，减少审批事项，缩短审批时限，提高审批效率。
25.督导检查。
市领导小组将制定城中村改造计划，明确各区工作任务，作为各区必须完成的工作指标，签订责任状，形成一级抓一级，层层有责任的目标责任考核体系。建立完善责任追究制度，将城中村改造项目相关工作列入市重点督查范围，对工作不积极、不主动，甚至推诿扯皮导致工作拖延完不成当年工作任务的，严肃追究相关责任主体和责任人的责任;对弄虚作假造成国有资产损失的，依法追究相关责任人的法律责任。
