西宁市棚户区改造计划及棚户区改造补偿标准
宁政办〔2015〕97号
西宁市人民政府办公厅
关于印发西宁市棚户区改造货币化安置工作
方案的通知
各区、县人民政府，市政府各局、委、办：
《西宁市棚户区改造货币化安置工作方案》，已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
西宁市人民政府办公厅
7月1日
西宁市棚户区改造货币化安置工作方案
加快我市棚户区改造步伐，根据《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）和《关于优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）以及住建部房地产市场形势座谈会精神，为打通保障房和商品房的通道，保持市场平稳健康发展，切实满足棚户区居民多样化安置需求，提高群众满意度，促进棚户区改造项目顺利实施，结合我市实际，现制定棚户区改造货币化安置工作方案。
一、总体要求
棚户区货币化安置是指由政府搭建平台，通过市场筹集房源，开发企业让利，组织居民自主购买或由政府统一购买。货币化安置要充分尊重群众的意愿，按照有利于棚户区居民自主选择满意住房，保证群众居住权，方便群众就业、就学、就医；有利于减少安置过渡时间，降低安置成本，加快住房安置工作；有利于房地产市场健康平稳运行，消化存量商品房，稳定商品住房交易量；有利于加快棚户区改造步伐，推动棚户区改造工作；有利于集约节约利用土地，提高土地使用效率和城市综合承载能力；有利于棚改安置后续管理，促进社会和谐的工作要求。
二、基本原则
（一）以人为本，民生为重。坚持以人为本，改善棚户区居民居住条件，创造优美宜居环境。棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制定，要充分尊重群众意愿，争取群众的理解和支持。
（二）政府主导，市场参与。全市棚户区改造货币化安置工作在市政府统一主导下，在政策和资金等方面给予积极支持。采取政府主导与市场化运作相结合的办法，充分调动民间资本及社会力量广泛参与。
（三）异地安置，方便生活。棚户区改造坚持异地货币化安置，在充分尊重群众意愿的前提下，按照“就近安置、方便生活、价格合理、环境适宜、质量放心”的原则，鼓励“以购代建”的方式，采取购买存量商品房作为安置房房源。
（四）统筹安排，分步实施。由市房产部门牵头，四区、三县政府按照属地化管理的原则，统筹安排本辖区内棚户区改造工作，制定工作计划，分步实施，确保在2017年底前完成棚户区改造任务。
三、改造范围
按照《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》（建办保函〔2014〕535号）和《青海省人民政府办公厅关于印发加快推进全省棚户区改造的实施意见的通知》（青政办〔2013〕194号）要求，根据《西宁市棚户区改造规划（2013-2017年）》，将西宁市房屋建造年代久远，基础设施老化，小区配套缺失，房屋保养和维修无保障的楼栋、生活区，包括简易或砖木结构平房、筒子楼等纳入货币化安置范围。纳入货币化安置范围的项目，由市房产部门会同市规划、国土部门共同确定。
四、工作措施
（一）政府搭建平台，居民自主购买。在调查摸底、充分尊重群众意愿的前提下，政府可以组织选择货币补偿且有购房需求的被征收人通过市场自主购买住房，满足个性化住房需求。由市房产部门通过网站、专题房交会、现场巡展等方式，搭建服务平台，鼓励、引导信誉良好的房地产开发企业、中介机构，进入服务平台公布房源信息，供被征收人选择购买。并组织相关部门提供交易手续、住房信贷集中办理等服务。
（二）政府集中采购，统一实施安置。一是购买存量商品房作为安置房源。由市房产、监察、审计、财政、发改、国土、规划、建委、地税等部门组成采购领导小组，制定采购细则。采取公开招标方式统一采购质量合格、户型合理、功能齐全、配套完善、价格优惠的普通商品住房作为安置房源。采购房源分为期房和现房，原则上以整栋（单元）为主；二是将政府集中投资建设的住房作为安置房源。由发改部门会同房产部门按照“保本微利”的原则核定回购价格。三是按开发建设成本价，回购历年新建商品房小区中配建的10%保障性住房作为安置房源。四是按年度计划由区政府统一实施安置工作。
（三）提供过渡用房，推进安置工作。一是由政府提供公共租赁住房作为棚户区改造货币化安置过渡房源，被征收人在过渡期内免收租金。二是对于货币补偿后仍无力购买普通商品房的棚户区居民符合公共租赁住房准入条件的，可优先安排公共租赁住房，为其提供基本住房保障。
（四）落实优惠政策，切实让利于民。参与棚户区改造货币化安置的企业和个人，按照《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）和《西宁市保障性住房建设优惠政策》（宁政〔2010〕47号）等文件规定，享受相应的税收优惠及行政事业性收费等优惠政策。
五、工作计划
积极做好棚户区改造项目摸排工作，调研棚户区货币化安置相关政策和做法；做好房屋征收的前期准备工作；制定存量商品房及配建保障性住房的回购计划及资金筹措计划；梳理棚户区改造拆迁过渡用房房源及存量商品住房。2015-2017年预计四区实施棚户区货币化安置1万户。
（一），制定出台《西宁市棚户区改造货币化安置工作方案》，统一回购2000套存量房作为安置房，各区政府在本辖区内根据群众意愿，确定试点项目，通过“居民自治、政府主导、单位协同、依法改造”的模式，着手开展棚户区改造房屋征收，启动货币化安置工作。
（二），总结棚户区改造货币化安置试点工作经验，加快货币化安置进程，计划回购5000套存量房作为安置房，各区政府加快推进棚户区改造货币化安置工作。
（三）2017年，计划回购3000套存量房作为安置房，加快腾空地块的土地出让，开展房屋征收和安置成本核算及审计，全面完成棚户区货币化安置工作。
六、资金保障
（一）政府财政保障
积极争取国家和省级各类棚户区改造补助资金，按照改造项目逐步列入棚户区改造计划落实国家补助资金；市级政府按1.5万元/套进行配套补助资金；区级政府按1万元/套进行配套补助资金。
（二）银行贷款保障
由市房产部门通过“统贷统还”及“政府采购”两种模式，积极争取国家开发银行政策性融资贷款，筹措回购资金。
（三）个人自筹
根据棚户区房屋征收补偿标准，由被征收人支付补偿面积与回购房屋面积差额资金。
（四）资金支付方式
货币化安置项目资金主要以各级财政补助资金作为资本金，争取银行贷款。
1．回购现房：回购房屋在签订合同后由政府一次性支付总房款的80%，剩余20%房款待房屋交付一年后支付至95%，另预留总房款的５％作为房屋质量保修金。
2．回购期房：回购房屋在签订合同后由政府一次性支付总房款的20％，主体封顶支付至60%，竣工交付后支付至总房款的80%，剩余20%房款待房屋交付一年后支付至95%，另预留总房款的5％作为房屋质量保修金。
（五）贷款资金偿还
为有效防范政府信贷风险，棚户区货币化安置贷款资金纳入西宁市人民政府财政预算管理，由房产部门会同相关部门积极筹措资金，做好贷款资金测算、偿还等工作。偿还银行贷款本息资金来源：一是可出让地块的土地成本和收益；二是个人自筹资金；三是国家及地方政府财政补助资金。
七、部门职责
房产部门按照《西宁市棚户区改造规划（2013-2017）》梳理落实年度棚户区改造计划，分解年度目标任务，做好年度目标责任考核工作；梳理存量房房源，统筹做好回购安置房工作；统筹协调“统贷统还”及“政府采购”融资贷款工作；负责棚户区改造政策的宣传解释工作。
发改部门负责审核上报项目并列入年度棚户区改造计划；会同房产等部门核定回购价格，并上报当地政府批准。
规划部门依据城市规划和市政府批准的棚户区改造储备计划，出具土地储备红线及土地招拍挂条件。
建设部门负责棚户区改造项目施工许可证手续，并进行业务指导；负责所监督项目工程质量和安全、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案工作。
财政部门负责积极配合相关部门争取国家和省级专项补助资金，并按相关规定要求筹集列入棚户区改造计划项目的市级补助资金。
国土部门依据棚户区改造储备计划，加快对腾空土地的适时招拍挂工作。
审计部门负责棚户区改造项目的全程审计工作。
监察部门对棚户区改造货币化安置工作实施全程监督。
区、县政府负责年度棚户区改造目标任务的落实；落实配套资金，确保如期完成房屋征收、项目建设、房屋安置等具体工作；协调解决棚户区改造货币化安置工作中的问题。
八、工作要求
（一）统筹协调，落实目标责任。各区、县政府要因地制宜、多措并举，分类实施棚户区改造项目；要坚持规划先行，统筹考虑保障房建设、基础设施改造、历史风貌保护、环境整治等各项工作，确保棚户区改造工作的整体性和协调性。市房产部门要加强计划管理，组织编制棚户区改造工作规划，落实年度建设计划，向各区县政府下达，并将任务完成情况作为对各区政府年度考核的重要依据。
（二）宣传引导，营造良好舆论氛围。各级部门应采取多种方式加大棚户区改造的宣传力度，准确解读政策措施，引导群众合理预期，取得广大居民的理解和支持，为工作顺利开展创造良好的舆论氛围。各区县政府要按照“群众主体、政府主导”的原则，提出推进棚户区改造的工作思路，积极主动破解棚户区改造难题。
（三）加强管理，确保工程建设质量。各相关部门要加快棚户区改造项目前期手续的督促办理。各区县政府要加大对项目的管理力度，督促各实施单位严格按照基本建设程序开展棚户区改造工作。建设单位要依法组织设计、施工、监理招标，加强工程质量监管，依法组织房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案工作，确保棚户区改造工程质量。
九、其它
本方案自下发之日起实施，方案有效期至2020年6月30日。三县政府可参照本方案，结合当地实际，按需确定计划，货币化安置贷款资金纳入全市统筹安排。
