北京出台房屋征收补偿价格水平新办法
近日，北京市住建委发布《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》，以进一步规范房屋征收补偿价格水平，保证被征收房屋价值补偿不低于被征收房屋类似房地产的市场价格。暂行办法将于2017年2月15日起施行。
据介绍，暂行办法本着市场评估、衔接历史、规范补偿、推进工作的原则，通过市场化评估技术手段，规范房屋征收补偿价格水平，保证被征收房屋价值补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
根据评估对象的不同，暂行办法区分住宅与非住宅，成片与非成片，将一般情况与特殊情况房屋价值评估相结合，明确了不同类型房屋价值评估方法及评估技术思路，使评估结果更符合被征收房屋的实际情况。
针对北京市房屋征收实践中普遍存在的房屋类似、分布密集的成片房屋征收项目，暂行办法提出了成片房屋市场化评估技术思路，明确可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的评估方法评估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格进行修正，测算出被征收房屋的市场价值。
针对成片房屋以外单个或特殊类型房屋，暂行办法明确了具体评估方法选用的一般原则及要求，主要包括实践中较常用的比较法、收益法、成本法和假设开发法等适用。
除被征收房屋价值评估外，暂行办法还明确了房屋征收中可能涉及的其他价值评估具体规定，包括产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，机器设备、物质等搬迁费用评估及停产停业损失评估等。
点评：北京市住建委相关负责人表示，暂行办法的出台将进一步理顺房屋征收评估技术思路，建立统一国有土地上房屋征收市场化评估体系，有利于被征收人合法权益的保障，并为北京市棚户区改造及重点工程建设推进提供政策支撑。
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成片住宅房屋征收价值评估
对于房屋类似、分布密集的成片住宅房屋征收项目，可采用对住宅标准房屋市场价格进行修正的评估路径求取被征收住宅房屋价值。
被征收房屋价值=(标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价+被征收房屋重置成新价)×因素修正×被征收房屋建筑面积
*成片住宅房屋，修正因素主要包括容积率、朝向及楼层等。
*住宅标准房屋，是指在被征收房屋所在区域的环境状况下，模拟重建类似住宅房屋。一般应满足以下条件：
1.同区域内建设的具有长时间可居住价值，较好流通性，砖混、钢混或以上标准建筑结构的房屋;
2.普通装修标准(不低于四白落地，水泥地面，带门窗等标准);
3.项目容积率大于1或符合区域住宅控制性规划。
