全国两会关于房地产新政策,两会对房价的影响
全国两会关于房地产新政策,两会对房价的影响
两会刚刚召开(3月3日政协会议；3月5日人大会议)，但房地产的相关政策已经出的如火如荼，从中央到地方，都好像被人赶着一样出台各类相关政策。
短短两个月的时间，中央已经出台了7个政策，分别在降低首付、税费调整、土地监管等方面给予了明确指示。
地方政策更是密集异常，仅春节过后，就已经有7省8城陆续出台政策。
中央出台政策不仅时间早力度也大，我对今年报以最大期望的两个政策之一，首付款调低政策已在2月2号出台。另一个关于房贷利息抵扣个税政策，由于程序繁琐，尚未修订完成。更令人意想不到的是，春节之后，契税和营业税等税收方面政策也紧跟出台。如果从以往经验来看，这些政策一般都会在三月底才出，这次赶到了春节前后，比以往出得都早。而地方政府也积极跟进，从已出台政策来看，救市手段大致可以分为：鼓励农民购房(给予补贴)、加大棚改货币安置化比例、发展租赁市场、打通商品房和保障房通道等方面。地方政府基本都在利用这些政策手段来大张旗鼓的“去库存”。
当然也有个别“不和谐的声音”，例如北京、上海、深圳都出台了相应限制性政策。其中上海市住建委就表示要严格执行住房限购政策；北京通州也宣布二手房非住宅暂停办理；而深圳自4月1日起也将例行更新房产评估价格(考虑到去年房价暴涨，评估价肯定会较大幅度调高)。三个城市的政府主要是希望通过这些政策来遏制愈来愈高的房价，特别是年后，这些区域的房价有一种按耐不住上涨的冲动，也让地方政府万分焦虑。
全国又快又猛出台政策的最核心原因，我想还是今年经济增长压力所致。去年年末的房地产开发投资增速已经降到近三年最低，为1%，对经济增长不仅没有贡献反而大拖后腿，9.6万亿的房地产开发投资总额又占到GDP的14%。因此，只有确保房地产开发投资的稳定增长，才能够稳住当前下滑的中国经济，否则，即使今年GDP的目标下调到6.5%，也是很难完成的。在这种背景下，自然要出台相关救市政策。而中央和地方不约而同的把政策切入点放在去库存上，无论是供给侧改革还是需求端促进，目标都是希望通过去化库存让开发企业重拾拿地热情(土地购置面积下降31.7%)，然后刺激新开工增长(新开工下降14%)，最终保持房地产开发投资增速的稳定。(从目前情况来看，如果不采取一些措施的话，上半年房地产开发投资增速掉到“0”是大概率事件。
目前来看，政策虽然密集，但我认为主要有四个问题。
第一，地方救市政策有一点病急乱投医，部分城市还出现政策“一日游”，即尚未实施已被取消的情况。比如广州的“跨区首套”契税优惠政策近日被暂停实施，特别典型的则是沈阳零首付政策。去库存固然重要，但不能为了去库存而埋下更大的隐患。目前首付已经调到20%，我认为调到10%也未尝不可，但绝对不能采用零首付方式，更不能把零首付方式用在刚毕业的大学生身上(沈阳被叫停新政对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，实行“零首付”政策)，这就相当于美国次级贷的中国版，甚至比美国来的更加激进。
第二，政策当中行政干预较多，市场化手段偏弱。比如各地都提到收购商品房做保障房来去化库存，这种模式就存在巨大的寻租可能，也是对社会资源的巨大浪费，并且程序上也存在一定瑕疵。
第三，目前政策仅限于供给和需求两端，对开发商的实际支持并不明显。特别是在三四线城市，目前开发企业做项目大多亏损，但政府在税费方面却未能给予任何减免。而之前我多次提到的暂停预缴企业所得税和土地增值税，也没有任何一个地方政府跟进。让这些城市的开发企业在赔钱的情况下，还要预缴土地增值税和企业所得税，情何以堪。
第四，从当前情况来看，强者恒强，弱者恒弱的局面并不会因为政策而改变，也就是说政策改变不了市场。政策只会让供求关系平衡的市场更加活跃，但无法令供远大于求、市场低迷的城市一夜之间改变供求关系。地方政府千万不要认为，今天就可以靠行政手段改变市场。
相信两会之后，还会有一系列政策出台，我的意见还是希望政策能更加市场化。
建议一，对于房贷利息抵扣个税应加快进程，尽快出台。该项政策对中端以上的房屋去化起到举足轻重的作用。建议二，部分城市应在供给侧马上暂停土地供应。既然供求已经完全失衡，就不要抱有侥幸心理。土地去化周期超过5年以上的城市，我建议都应该暂停当前土地供应，等到市场供求趋于平衡之后，再行恢复。建议三，还要多考虑企业的相关利益，特别是在三四线问题城市，暂停预缴土增税和所得税应该是这些城市地方政府首先要去做的事情。
毋庸置疑，从开始，中国房地产市场已经变成了“政策市”，在整体市场供大于求、在房地产行业对经济增长起到至关重要的状况下，政策必然会在市场中起到巨大推动作用，但还是要注意，市场的问题最终还要交还给市场自身来解决
