关于深圳楼市新政策【全文】

在过去的一年，深圳房价由年初的快速上涨到后期的趋稳，楼市的每一点变动都引人关注。2017年开年之际，楼市的走向和动态仍是热议话题。2月24日，由国房集团主办的2017年房地产发展趋势暨城市更新研讨会在深圳市五洲宾馆开幕，众嘉宾在会上做了主旨演讲。

楼市明显回归理性

深圳市房地产研究中心主任王峰带来一组数据，对深圳房地产市场形势进行了总结。他说，截至底，全市房地产开发投资同比增长33.8%，开发投资继续保持快速增长。但数据显示，住宅对房地产投资增长的拉动作用明显下降。王锋表示，从市场成交情况来看，经过年内两次调控，一手和二手住宅成交量回归到历年平均水平，以来楼市过热明显回归理性。至于2017年楼市趋势，他认为，调控将继续深入，上半年楼市将呈现回调态势，中长期楼市依然活跃。

结合我国新一轮城镇化发展带来的问题，王锋认为，我国房地产长效机制建设主要应解决大城市的住房问题。首先是要加快制定国家“住房法”，明确人才安居制度的适用人群、建设定价分配等具体规则;其次要发挥土地调控功能，加快房地产供给侧结构性改革以及充分运用金融税收手段。“适应大城市租房人群多的特征，深圳等大城市应当大力发展住房租赁市场，培育和构建‘先租后买’、‘租售并举’、‘产权转化’的住房消费模式”。

土地二次开发增加市场供应

“土地后备资源不足、利用率不高、违建‘毒瘤’以及集体土地‘统征统转’遗留等历史问题，是制约城市发展的主要因素。”据国房集团董事长杨丽艳介绍，土地二次开发主要包括城市更新、土地整备、农村集体土地入市以及棚户区改造等四大模式。提及土地二次开发的趋势及影响，杨丽艳认为，盘活存量用地、促进产业结构转型升级，都将进一步提高土地利用率。而房地产市场的健康发展，则需要进一步增加房地产市场供应，通过政府、开发商和村集体的利益统筹重构土地产权，这其中第三方服务机构对多方利益的平衡起着至关重要的作用。

政府引导、市场运作是基本

深圳市城市更新局用地处肖?峰认为，可建设用地匮乏、城中村历史遗留问题等诸多发展瓶颈决定了今后城市发展重心将由增量建设转向存量优化。经过多年实践，以城市更新为主要内容的存量土地二次开发已成为深圳市新一轮城市发展的重要抓手。

作为《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的主要起草人，肖?峰介绍，政府规划引导更新结构，加强生态与历史保护、试点重点更新单元、优化产业更新路径;保障公益优先，增加公共配套设施、加大住房保障、配建人才公寓;坚持市场运作，拓展城市更新范围、简化城市更新地价体系、加大地价激励、提高审批效率是主要特点。深圳城市更新基本原则不变，依旧是政府引导、市场运作。

国家统计局分析，从目前的房价走势看，一二线城市房价基本止涨。三线城市房价走势总体平稳。未来房价平稳波动的概率较大。

深圳领跌，一二线城市基本止涨

国家统计局数据显示，15个一线和热点二线城市中，深圳、无锡领跌，跌幅均为0.5%。上海、南京、合肥、福州、厦门、郑州等城市环比房价都进入负增长区间，北京、杭州、成都3个城市环比持平。广州市环比上涨0.6%，不过涨幅已连续4个月回落。

15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降、3个城市持平。

值得注意的是，在70个大中城市新建商品住宅价格中，三亚的环比涨幅最大，为1.7%;重庆居次涨1.3%，九江位列第三涨幅1.1%。

一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨，三线城市走势总体平稳。从环比看，一二线城市房价基本止涨。

从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月持续回落，本月比上月回落2.6个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续2个月回落，本月比上月回落0.4个百分点。

深圳房价，就像一个泄气的皮球，彻底软蛋了。回忆一年之前，曾经繁华如梦!

深圳楼市在去年10月份新政出台之前，投资客十分活跃，占购房客比例一度高达40%。现在炒房客的境遇如何呢?

当央视财经记者见到李先生的时候，他正在中介门店将手里一套房产挂盘进行出售。两年前，李先生还只是上海一个普通白领，年底，深圳房价刚刚开始出现异动的时候，他敏锐的发现了其中的机会，立刻辞去工作回深圳专职炒房，以100多万做首付在福田买了第一套房子进行投资，没过多久这套房子从400万涨到了800万。

深圳楼市投资者李先生：

当时看到房价涨得这么快，把爸妈名下的房子也都拿去做了加按(加按揭贷款)，亲戚的指标也都借来买房，反复操作了17次，操作了4次，到现在差不多有5000万的盘。

通过不断地加按揭贷款滚动操作，在深圳楼市大牛市中，李先生手里房产市值达到了5000万，个人资产翻了十几倍。然而他每个月需要还20万的贷款，压力非常大，10月，深圳出台了史上最严限购政策，非深圳户籍购房由三年社保提高为五年，同时二套房首付提至七成，市场成交量大幅下滑，这让李先生十分担心。

深圳楼市投资者李先生：

像资金链的话，像我们这种，如果有5000万的盘，每个月大概要供20万，如果你每个月没有20万进账，就有一个断供的可能。

为了保证资金链的安全，李先生陆续将手里3套房子降价挂牌出售，平均每套房相对于最高价时期降了10%。另一方面，由于现在深圳楼市现在进入量价齐跌的阶段，他也一改以往实收的交易模式，愿意承担一部分的税费。

深圳楼市投资者李先生：

要想比别人卖得快，你有两个途径，第一个就是降价，现在市场要是你降5%到10%的话，还是能看到一定的效果，另外一方面就是可能原来只是买家承担税费，现在我们也愿意承担一部分。

楼市高回报时机已过去

央视财经记者采访发现，深圳最近两年加入炒房队伍的投资客，目前正承受着资金的压力，他们大多通过银行消费贷款和信用贷款，或者将第一套房从银行做抵押贷款，作为第二、第三套房的首付款，尤其是上半年才入场的投资客，已被套牢在房价的顶部，算上税费卖出去还要亏本。

深圳房地产研究网研究总监周学军：目前来看，整个市场的话，要想像之前从房地产市场获得高额回报的时机已经过去了。

深圳住房研究会会长陈霭贫：从投资的角度来说，应当利用目前市场相对朦胧的时候及时退场，不然会带来更大的压力。

楼市大趋势不可逆

易居地产研究院副院长杨红旭：

70个城市的新房环比涨幅，已在9月见顶，如果没有9月底开始的对16城的集中调控，不可能见顶。其后涨幅持续回落，2017年1月，已经只有0.2%的小涨了，这一涨幅，已经非常合理了，年化之后不足3%，已经偏低了。

看同比增幅，则2017年1月，首次出现收窄，这也就意味着：本轮房价上涨阶段的同比最高值，出现在11和12月，2017年将持续收窄，年底可能转负。

房地产短周期运行，具有内在的动力与规律，这是一种大趋势、大势能，在这一过程中，会出现房地产板块轮动，此起彼伏，但最终会形成一致方向。就2017年来看，这一方向就是：下行!