湛江二手房买卖流程及税费政策规定
|来源：新高考网
根据国家统一部署， 5月1日后二手房交易纳入营改增试点范围，这次政策调整可能影响到您的利益，何时到税务机关办理纳税更合算，让税务机关帮您算算账。
一、税率和计税公式保持不变。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，销售二手房的增值税按照简易计税方式，以征收率5%计算应纳税额，与原来二手房交易营业税税率5%相比保持一致。二手房交易涉及契税、土地增值税、个人所得税、印花税税种的税率和计税公式保持不变。
二、营业税改征增值税后，二手房交易的税负总体会下降。根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）以及相关规定，营改增后二手房交易涉及的增值税、契税、土地增值税、个人所得税、印花税计税依据均为不含增值税价格。不含税价格=含税合同价格÷（1+5%），其中5%为二手房交易增值税征收率。如以一套成交价格100万元的房子为例，营改增前应缴纳的营业税=100万×5%=5万元，营改增后应缴纳的增值税=100万÷（1+5%）×5%=4.76万元，缴纳的税款减少了约2400元；营改增前应缴纳的契税=100万×3%=3万元，营改增后应缴纳的契税=100万÷（1+5%）×3%=2.86万元，缴纳的税款减少了约1400元。营改增后，二手房交易的双方均受益。
| 税费科目 | 征收对象 | 计算公式 |
| 契税 | 买房 | 普通住宅 成交金额 1% 非普通住宅 成交金额3% |
| 印花税 | 双方全部减免 | |
| 土地增值税 | 暂免征收 | |
| 营业税 | 卖方 | 普通住宅 2年以上：免征收 2年以内：总房价÷(1+5%)×5% 非普通住宅 2年以上：(出售价格-购入价格)×5.6% 2年以内：出售价格×5.6% |
| 个人所得税 | 卖方 | 据实征收：（成交价全额-房产原值-合理费用）×20% 不能提供完整准确房屋原值凭证 成交金额2% |
| 贷款首付 | 在湛江买二手房，无论公积金或者商业贷款，第一套首付最低4成，第二套最低6成，第三套房以上不能贷款。 | |
| 商业贷款利率 | 首次置业按基准利率，二套房利率上浮10% | |
| 公积金贷款利率 | 首次置业按基准利率，二套房利率上浮10% |
