延安最新房价预测上涨还是下跌,延安房价走势最新消息
2020年延安房价趋势是怎么样呢，有人说延安房价稳中又涨，有的人很不看好延安的房地产，每个人都有自己的见解和看法。本文现代教育网整理了一些专家们对于2020年延安房价走势的预测相关信息。
1、延安路二手房房价走势
天山区延安路5月二手房参考均价11288元/平，环比4月下降0.49%，同比去年同期上涨8.17%。最近一年中，10个月房价上涨，2个月房价下跌。
图1：延安路二手房价格走势
2、延安路二手房住宅5月最贵的小区均价超过4万/平
延安路二手房住宅5月最贵的小区为民福大厦，均价超过4万/平。
图1：
3、2020年延安房价会跌吗？
纵观古今中外，人分三六九等。不管你承认不承认。有的人高高在上，有的人叉腰指挥，有的人是金字塔的底座。
延安第1-2层的应该没有，第3-4层可以称得上是富人，第5层是中产阶层，第6-7层是工薪阶层，第8-9层是穷人。
延安的第3-4层，已经不怎么考虑房子的问题，大多数看重的是活着时的社会贡献和去了后的历史评价，西安、北上广甚至海外的别墅，不在话下，对延安的房子比较淡然。
延安的中产阶层，处级、实权科长及教授、名流们，大多数追逐的是权力地位和名誉声望，刷身份感是必须的。喜欢西安高新、曲江弄套洋房以及大平层，并且还是核心地段的大开发商的高档楼盘。除此之外，热衷在延安百米大道的核心地段、新区的高档楼盘弄套170以上的大面积高层或者洋房，延安西安动车往返，在西安?瑟消费，在延安低调做人，妥妥的双城记。
第6-7层是工薪阶层，又有区分。第6层的普通公务员、主流企业职员、高校青年教师、一般医生律师工程师、大个体户、名牌大学毕业生们，大多有些家底，税后到手怎么也5000以上，追求生活品质和小城美好，新区140左右面积的洋房，以及150以上的小高层，百米大道高档楼盘的中等面积高档装修，北关、南关的大面积都是心头爱。
第7层的工薪阶层工资收入就3000-5000了，老城的120-140的家属院和新区100-120的高层，都很对口。
第8-9层是穷人。租房好多年后，终于买了房，老城买个100平以下的，新区和百米大道的100平以上的商品房就不指望了，就看保障房、安置房、经济适用房、小产权房有没有机会。
观察你周围的延安人，暂时处在什么阶层，就对房子就有什么样的需求。随着阶层的跃升，不断地折腾换房，过上更美好的日子。
开发商的目标与追求
笔者观察延安房价，和许多人不同，别人爱谈专家怎么说，官员怎么讲，政策怎么定，笔者认为最直接的方法最有效，所以都是直接问开发商高层，原因只有一个：定价权掌握在开发商的手里，而不是你我、哪个官员或者专家。
你也许不会想到，开发商对房子每平米单价，其实远远没有对楼盘总成交额更敏感。原因很简单，他们要的是在延安每年50亿元的总成交额上，自己能啃下多少蛋糕，而不是计较一房一价之得失。
加之延安和西安不同，西安玩限价，延安敞开卖。换言之，在延安，开发商随市场变化而灵活调价的空间余地蛮大，无论是开盘还是盘中或者尾盘，只要顺利完成总部和区域公司下达的总成交额以及其它相关指标，其它都不是问题（除了价，还有量，成交面积太重要了）。
例如，那些所谓备案价，所谓按照总部产品设计和定价的流程下产生的一房一价，都是有弹性的，但紧盯竞品楼盘价格却绝不能含糊，既不能砸场子，也不能胡抬价，场面得维护住。
笔者曾经观察过延安有的楼盘，其价格调整了至少3次以上，你发现调低了，没两天它又调高了，再过一段时间，它又调低了。分面积大小、分精装毛坯、分地块楼位、分高层洋房、分时间阶段，微调的小手不停拨弄房价的骰子。
所以，那个楼盘的房价，同样的面积、在不同的推盘阶段、不同的地块、不同的楼位、不同的楼层、边户还是中户，都不一样，更何况不同面积、不同户型、不同位置、不同楼层的又混合在一起呢？这个均价咋算才精确？
所以，当你问置业顾问说，你们房子多少钱？他们经常挠挠头给你答不上来，不是有意隐瞒，而是他也算不清均价。每平米差100元，一套房子都能大概差1万。
更有意思的是，报价与成交价又是两码事，同样的报价，不同的人享受的优惠又不尽相同，为什么？你从内部销售、从代销公司、从他们总部和区域公司不同渠道，甚至线下与线上，团购与非团购也不一样，因为不同渠道的成本和权限是有区别的。
也就是说，一个楼盘，从拿地到楼盘开盘，再到清盘，销售去化、资金周转等等，有个总体操盘的概念，开发商要的是总成交额，而不是你所关心的单价，为了这个目标，一只手调价，一只手调量，两手都得抓。
这还是一个开发商在延安的某个楼盘，那么无论是百米大道、延安新区，还是小砭沟、枣园路，抑或虎头峁、南二十里铺，每个区域板块又有若干个档次不一样的小区，它们均价涨跌，已经成了统计数据了，又有多大意义？而整个延安的房价是涨是跌，你能弄清楚吗？以上还只是分析了新盘，还没分析二手房的成交价。
不仅如此，还没和租房对比，测算租金回报率呢。况且，如果交易，150万的房子，能不能卖掉变现换成钱，这又是另一回事。
可问题是，十年前的150万，和现在的150万，是一个概念吗？通胀率也得考虑在内。按照今年1月份公布的CPI数据（通货膨胀数据），也就是钱贬值的速度，比去年同期上涨5.4%。换句话理解，100万的金融资产，现在购买力和去年比，只剩下94.6万。老老实实手攥着钱，但价值却溜走了。5.4%的贬值速度，还是十年前，大概在2011年的10月，见下图。像美国、欧洲，一般把2%作为央行通胀的警戒线。可问题是，5.4%的通胀，疫情过后，还有可能再降息降准，这就是现实。
还有，延安房市还在流通着大量商品房之外的房子，例如以前的福利房、单位分房、小产权房以及一些说不清道不明的房子，其价格更是水深，实际成交价和上报价格，以及房产部门统计后的价格，中间又有多少差异变化？把这部分算进的延安房价指数，对如今以商品房为主的新盘价格，又有多少参考价值？
所以，别说延安未来的房价，延安过去的房价都是一团迷雾。只有拉长到十年左右的时间段，你才能感觉到整体房价的起伏。请看香港几十年的房价走势图，3-5年内，你根本看不来大的起伏，放到30年的历史长河里，才能初见端倪。而延安真正的商品房销售发端，也不过十来年而已。
