南通房屋拆迁赔偿标准,南通房屋征收与补偿条例(一)
南通房屋征收与补偿条例
《 南通拆迁补偿标准 最新南通动迁赔偿标准》
第一章 总 则
1、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号以下简称拆迁《条例》)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(以下简称省《条例》)、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发[2003]16号)及其他有关规定，制定本规范。
2、本规范所称城市房屋拆迁补偿价，是指政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下的由交易双方协商确定的市场价。
3、本规范适用于城市房屋拆迁补偿价的评估(以下简称拆迁评估)。
4、拆迁评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。
5、依照房地产评估的一般规律,拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。
6、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
7、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。拆迁评估时，应将《房屋拆迁许可证》和拆迁公告规定的拆迁时间作为同一工程项目统一的估价时点。
8、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规定、规范和房地产市场评估常规办理。
第二章 拆迁评估的基本步骤和方法
1、拆迁评估的基本步骤为：
(1)掌握被评估房屋的合法权属关系和依据;
(2)根据合法性依据进行实地勘测评估;
(3)绘制、填写评估材料;
(4)编制评估报告;
(5)报告评估结果。
2、拆迁评估的方法
拆迁评估采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估单位(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，采用同一评估方法实施评估。
评估的计量单位为被拆迁房屋的建筑面积。
（1）市场比较法
①本方法主要适用于城市规划区内国有土地和兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的住宅房屋的拆迁评估。
②本方法的计算公式为：
城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价+
合法土地使用面积的区位补偿基价(合法土地使用面积小于合法建筑面积的以建筑面积计算区位补偿基价)。
③被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正。(见下表)
楼层系数(%)
层次二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼
底层00000
二层0+2+3+3+3
三层 0+4+6+8
四层 -2+4+6
五层 -30
六层 -4
南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准
房屋结构混合结构砖木结构简易结构
等级一二三一二三一二
补偿标准元/m2450400350300280240180150
（2）路线价法
①本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。
②本方法的计算公式为：
房屋拆迁补偿额=区位价补偿额+被拆迁房屋建安价补偿额
区位补偿价的确定。根据《南通市市区非住宅房屋路线(段)区类划分》(附表7)和被拆迁非住宅房屋临街面状态因素与楼层因素(按下表“非住宅房屋临街面状态调整系数表”和“非住宅房屋楼层调整修正表”)，对非住宅房屋拆迁区位补偿指导价进行修正确定。南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价按《南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准》(附表8)执行。
非住宅房屋临街状态调整系数计算表
被拆迁房屋临街宽度(米)被拆迁房屋进深度(米)求取的宽度与进深度系数值区位基价调整系数(%)
按实测量，测量数保留至小数点后两位按实测量，测量数保留至小数点后两位1.5以上的+20%
1.2-1.5+12%
1-1.2+7%
所计算的系数值保留至小数点后两位0.8-10
0.6-0.8-5%
0.6以下-10%
附注:求取临街面宽与进深的系数公式:被拆迁房屋临街宽度&pide;被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算，只适用于被拆迁非住宅房屋的底层房屋。
非住宅房屋楼层调整修正系数表
房屋楼层地下室一层二层三层四层五层
修正系数(%)-10%0-3%-5%-10%-15%
非住宅房屋建安价评估，按《南通市各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》(附表2)结合房屋成新状况评估确定。
3、对非住宅房屋拆迁停产、停业补偿
（1）对拆迁非住宅房屋实行产权调换，致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税纳税额年均值给予一次性综合补助。南通市市区具体综合补助数额参照下表确定。
南通市市区非住宅营业用房一次性综合补助表(元/m2)
年纳税额10-100101-500501-10001001-20002001-30003001-40004001以上
补助费501002004006008001000
注：①年纳税额指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值;
