首款以房养老保险产品养老金不受房价下跌影响
近日，幸福人寿开发的“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)”获得保监会批准，成为首款获批的以房养老产品。业内人士认为，目前房价趋势不明，一旦房价波动较大将为这一模式的推广带来很大的难度。对此，这款产品条款中已明确，保险公司不参与分享房产增值收益，但承担房屋下跌风险和长寿给付风险。也就是说，投保后老年人即可终身领取养老金，不受房价下跌的影响。
首款以房养老产品出炉
2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，6月，保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，选择北京、上海、广州、武汉四个城市作为试点城市、开展为期两年的以房养老试点。此后，多家保险公司开展了以房养老产品设计和研究。
保险版以房养老，即老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
有业内人士认为，目前推以房养老是基于房价处于上行期，一旦房价波动较大则将为这一模式的推广带来很大的难度。
对此，幸福人寿董事长孟晓苏曾表示：“未来如果房屋增值了，增值的部分应该和老人分享;如果房价跌了，保险公司要顶着，不能把风险抛给老人”。就目前这一产品来看，房屋产权、收益仍归老年人，增值部分，在扣除必要的费用后仍将归老年人的继承人，而如果房价下跌，出售房屋不足以偿付养老费用时，不足部分将由保险公司承担。
对于市场最为关注的房价变动和房屋收益问题，幸福人寿相关人士告诉记者，“房来宝”产品条款中已明确，保险公司不参与分享房产增值收益，但承担房屋下跌风险和长寿给付风险。也就是说，投保后，老年人即可终身领取养老金，不受房价下跌的影响。
《经济参考报》记者查阅这款保险条款发现，条款明确：“您将拥有完全独立产权的房屋抵押给我们，在办理完毕房屋抵押登记之后，我们即获得对您的抵押房屋的抵押权。在被保险人身故之后，我们行使对抵押房屋的处分权，即我们出售(变卖)您的抵押房屋，处分抵押房屋所得用于偿还您应承担养老保险相关费用，若处分抵押房屋所得不足以偿付您应承担的养老保险相关费用，不足部分由我们自行承担”。“不再就您的债务向您的继承人追偿(夫妻双方投保时有特别约定的，按特别约定处理)。”
此外，房产继承人的权利也在合同中明确：“抵押房屋处分所得在偿还养老保险相关费用及损失赔偿，并在扣除因处分抵押房屋而支出的一切费用和应缴税费后若还有剩余，剩余金额由我们返还给您的继承人，如您与我们就剩余金额有特别约定的，按特别约定处理。继承人可在被保险人身故后，我们处分抵押房屋前，通过偿还投保人应承担的养老保险相关费用并支付赔偿金，赎回我们对抵押房屋的权益。”
投保人需承担一定费用
值得注意的是，购买以房养老产品，老年人需要承担一定的费用。
“由于您抵押的房屋评估价值会影响本主险合同的养老保险金保险金额，因此，我们将与您共同选择和委托一家具备国家一级资质的房地产评估机构进行房屋评估并出具评估报告。”保险合同规定，老年人按50%比例承担房屋评估、抵押、公证、律师等费用，同时还要承担保单管理费，每保单年度每单按1000元收取费用。这些费用将从老年人首次领取的养老保险金中扣除，不足部分将从后续月份养老保险金中扣除。保单管理费收取日为每月的养老保险金支付日，保险公司将从老年人每月领取的养老保险金中扣除。
同时，在30天的犹豫期以后退保，老年人需要承担以退保手续费形式体现的养老保险相关费用，退保手续费为退保时前述累积计息的养老保险相关费用的一定比例，每个保单年度的退保手续费比例为第一年10%、第二年8%、第三年5%、第四年3%、第五年1%、第六年及以后0%。不仅如此，保险公司还可能要求老年人偿付养老保险相关费用和损失赔偿而可能产生的费用，包括且不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、材料费、律师费、过户费和税费等。
考验保险公司精算技术
老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广。业内人士认为，以房养老产品的获批和面市，有利于逐步积累开展此项业务的经验，推动该项业务在我国的健康发展。而对于保险版以房养老未来的市场前景，有保险专家指出，目前大约有占老龄人口比重10%的无子女家庭和失独家庭本来就没有把住房传给子女的需要与可能，很可能是保险版以房养老的目标人群。
不过，作为一项全新的试验，首款以房养老产品也具有不容忽视的操作风险。对于以房养老的风险，南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，以房养老保险是可以经营的。但是国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。
因此，保监会也予以了警示，要求保险公司在使用相关保险条款和保险费率时，应加强销售管理，明确说明保险责任、责任免除、合同解除等事项，确保消费者正确理解保险合同。幸福人寿相关负责人也表示，只有通过公司相关培训的营销员才有资质销售这款产品
