珠海二套房和三套房交易契税是多少
珠海二手房交易个税20%降至2%？5月27日下午，这一消息在珠海人的朋友圈刷屏。而信息的来源，则是珠海市税务局和横琴新区税务局联合发布的《关于个人所得行业所得率和核定征收率有的公告》。其中显示，珠海市销售不动产个人所得税核定征收率调整为2%，从2019年7月1日起施行。不过，记者咨询税务部门了解到，珠海二手房交易个税核定征收税率调整，但差额征收税率并未有变化，因此并非是网友所理解的“交易个税20%降至2%”。
公告出台后，有微信公众号解读称，这代表着珠海二手房个税可按总额2%缴纳。记者今日致电珠海市税务部门证实，该说法不属实，此次调整，仅为核定征收率调整，并不是征收方式的调整。
税务部门工作人员介绍，珠海目前二手房交易个人所得税分为差额征收和核定征收两种方式。珠海一直是以差额征收为主，即以交易差额的20%征收个税。仅有少部分情况才以核定征收的方式进行征税。此次税率调整，仅代表核定征收率调整为2%。
由于核定征收和差额征收税费并不相同，甚至相差巨大，因此一直有市民呼吁让市民自行选择按哪种方式交税。如一套成交价为200万的二手房，一手业主购买价格为100万，如按差额征收，税费为100万差价的20%，即20万，如果按照核定征收，税费仅为200万总价的2%，即4万元，二者相差16万元。
那么，哪些情况可以使用核定征收呢？税务部门介绍，如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。核定征收一般适用于无法查证房屋原值情况。但凡纳税人能够提供完整、准确房屋原值凭证，或能通过税收征管、房屋登记等信息系统核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征个人所得税。由于目前绝大部分房产均能在税务系统中核查到原值，因此，目前珠海一般执行差额征税20%的制度。
8月11日，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》，该法自2021年9月1日起施行。
契税是什么：
在所有税收中，契税是种很特别的税。契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。
划重点：
1、契税税率为百分之三至百分之五。
当下的房产契税税率为1%到3%：首套房90?以下的按1%的税率征收，90?以上的按1.5%；2%；二套按3%，3套及以上按4%。
2、新增部分免征契税政策，并明确部分减税情况的具体范围：
（1）居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以免征或者减征契税；
（2）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税；
（3）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
3、房屋交易按合同成交价格、房屋互换按互换房屋差额、房屋赠与按市场价格征收；
4、本法自2021年9月1日起全国施行，同时废止1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》；
契税上调，买房成本要增加？
其中最受公众关注的是第三条：契税税率为百分之三至百分之五。
基于目前1%-2%的实际税率，有自媒体将新契税法第三条的规定，解读为契税税率上调，可能引发购房成本上升，公众也纷纷表达了“契税上调”的忧虑。
但事实真的如此吗？
据21世纪经济报道分析，1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3%～5%，具体税率由各地自行决定。
从具体条文看，契税征收从暂行条例升级到法律层面，契税税率幅度保持了一致，仍为3%～5%。
也就是说，国家的契税契税一直规定的就是3-5%。
多年来，房地产交易一直享受契税减免政策。在房地产市场调控中，契税减免也是调控的一项常规工具。
最近的一次房地产契税税率调整是在2016年，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
其中，北上广深四个一线城市享受的优惠力度相对较小，这四城的二套房交易契税税率最高达到3%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，根据契税法规定，契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。因此，并不意味着2021年9月1日之后房地产交易的契税会上升。
综上所述，整体来说，这次契税法，内容上其实都是以前有过的内容。
此番调整，影响几何？
但契税法的通过，仍对市场预期造成了一定的影响。
比如，个别房地产经纪人和销售人员将契税法出台之前的这段时间视为“窗口期”，并借此机会怂恿购房者加快交易。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产市场“杯弓蛇影”，政策变化容易引起过度反应。但契税法的通过，本质上并未改变当前的契税政策，其影响很快就会趋于平稳。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这标志着契税领域的法规从过去的暂行条例上升为法律，对于后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。但从今年的政策基调来看，更多强调的是“契税补贴”，因此，短期内房地产交易的契税税率不会提高。
他表示，住房交易领域中三个最重要的税费项目为：契税、增值税和个税。在契税法通过后，目前只有增值税尚停留在暂行条例层面。鉴于增值税法的征求意见稿已经公布，因此，下一步有可能获得通过的是增值税的立法。
他认为，站在房地产税改革的角度来看，各项房地产相关税种立法的推进，是房地产业税费改革的重要内容。提高持有环节税收、减少交易环节税收，是各界公认的改革大方向。从这个意义上说，作为交易环节的契税，仍将在一定时间内享受优惠政策。
其实，早在去年年底契税法草案审议时，就有专家学者指出，购房人对契税实际适用税率高度关注、非常熟悉。契税法草案将税率幅度确定为3%-5%，可能会产生提高个人住房契税具体适用税率的误读。
还有专家建议，目前是把3%-5%规定为税率，再通过税收优惠减免操作减到1%。但按照税收法定的原则，税率幅度最好还是由法律规定，所以建议还是把税率改为1%-5%，干脆幅度放大一些，而不要规定3%-5%，一下子又减到1%。
值得注意的是，按契税暂行条例第六条，以下情形减征或者免征契税：
这次增加了几项：
但实际上，夫妻过户之前也是可以免征契税的，只不过不是写在契税条例里。而是另有通知规定，这次就统一写在契税法里面了。
另外，继承人是分两种情况的，法定继承人以前也是免征契税的，只有非法定继承人才要征契税。
所以实际上，这次契税法新增加的这几点，以前在别的条例中就有规定了。整体来说，这次契税法，都是以前有过的内容。
从今早地产股的反馈来看，市场也比较冷静，大家无需过度惊慌。
【延伸】城市维护建设税法也来了
另外，2020年8月11日，除了《中华人民共和国契税法》，《中华人民共和国城市维护建设税法》也正式通过第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议表决，并将于2021年9月1日起正式实施。
有哪些变化？
城建税法取消专项用途规定
随着预算制度的不断改革，自2016年起城建税收入已由一般公共预算统筹安排，不再指定专项用途。同时，考虑税收分配和使用属于财政体制和预算管理问题，一般不在税法中规定，因此，城建税法不再规定城建税专项用途。
增加了增值税留抵退税涉及城建税的相关规定
城建税法将现行规定上升为法律，明确从城建税的计税依据中扣除期末留抵退税退还的增值税税额；此外，为规范城建税的征管，城建税法明确规定了城建税的纳税义务发生时间、扣缴义务人、扣缴义务发生时间；为不增加纳税人税负，城建税立法还平移了现行税率规定。
